Ein Haus oder eine Wohnung ist für Immobilienbesitzende die wohl teuerste Investition des Lebens. Umso wichtiger, dass beim Kauf oder Verkauf alles korrekt und möglichst ohne Konflikte abläuft. Zudem wollen Käuferinnen einerseits den Preis möglichst tief halten, Verkäufer andererseits so viel wie möglich profitieren.
Vor allem Verkäufer stellen sich anfangs die Frage: Soll ich mir beim Verkauf professionelle Hilfe holen? Diese kann beispielsweise von einem Makler kommen. Einschätzungen dazu gibt der Rechtsexperte Dr. Boris Grell. Er ist Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht und Vorstandsmitglied des Schweizerischen Verbands für Immobilienwirtschaft in Zürich (SVIT Zürich).
Vertragsparteien und Objekte im Vertrag festhalten
Egal, ob mit oder ohne Makler, beim Immobilienverkauf gibt es in der Regel einen schriftlichen Vertrag. «Hier ist es zunächst wichtig, die Vertragsparteien festzuhalten. Das ist manchmal gar nicht so klar. Vor allem, wenn eine Erbengemeinschaft die Liegenschaft besitzt, denn dann müssen alle Erben der Beauftragung des Maklers zur Vermarktung sowie dem anschliessenden Verkauf zustimmen. Das gilt aber auch für Geschwister, die an der Immobilie Miteigentum halten.»
Verkäufer sollten im Vertrag zudem auflisten, was sie genau verkaufen. «Auch hier gibt es Probleme, beispielsweise bei Aussenparkplätzen. An denen besteht in Stockwerkeigentumsverhältnissen oft nur ein ausschliessliches Nutzungsrecht besteht, solche Parkplätze also gar nicht verkauft werden können.»
Externe Person für Preisschätzung dazuholen
Wichtig ist auch der Verkaufspreis einer Immobilie, der im Maklervertrag als Richtpreis festgehalten werden sollte. Grells Tipp: «Hier empfehle ich immer, einen Schätzungsexperten beizuziehen. Das kann ein anderer Makler sein, der mit dem Verkauf ansonsten nichts zu tun hat.» So habe der Verkäufer eine gewisse Sicherheit, denn die Provisionshöhe für den Makler berechne sich in der Regel anhand des Verkaufspreises. Neben dem Richtpreis sollte im Vertrag auch stehen, wie hoch die Provision für den Makler ist und wann diese fällig ist.
Konflikte entstehen laut Grell primär bei bereits bestehenden Immobilien. «Dort kann es etwa zu Streit kommen bei erst nachträglich bemerkten Mängeln am Kaufobjekt oder bei der Frage, wann der aktuelle Besitzer ausziehen soll. Zum Beispiel, wenn seine neue Immobilie wider Erwarten noch nicht fertiggestellt ist und er den Auszug hinauszögern will.»
Laut Grell läuft es in der Regel reibungslos ab, wenn sich die Parteien bereits im Vorhinein einig sind und bei Unstimmigkeiten beide Seiten offen für pragmatische Lösungen sind. Mit einem Trugschluss räumt der Experte gleich auf: «Vor Streit können Sie sich auch mit den dicksten Verträgen nicht schützen.» Wichtig sei es zudem, auf allen Ebenen mit seriösen Partnern zusammenzuarbeiten.
Benötige ich den Makler überhaupt?
Neben den klassischen Maklern gibt es auch Neo-Makler wie Neho, Brixel oder Agentselly. Diese versprechen Maklerdienstleistungen zu Fixpreisen. Wo lauern hier rechtliche Hürden? Interessentinnen sollten sich fragen, was im Fixpreis enthalten ist oder eben nicht. Es gilt, selbst abzuschätzen, ob dies dann die richtigen Dienste sind. «Ich bin der Meinung, es hat Platz für alle Modelle, zumal es auch sehr verschiedene Vermarktungsbedürfnisse gibt», sagt Grell. «Die Angebote, die am Markt überzeugen, werden in Zukunft auch Erfolg haben.»
Braucht es denn den Makler oder die Maklerin beim Verkauf nun zwingend? «Der Makler ist ein professioneller Vermarkter. Die Erwartung des beauftragenden Verkäufers ist, dass er für ihn oder sie den höchstmöglichen Preis herausholt. Das können Verkäuferinnen mit Maklern eher erreichen als ohne, weil diese in der Regel den aktuellen Markt und die Käuferbedürfnisse besser kennen als ein Einmalverkäufer», erklärt Boris Grell. Bei einem attraktiven Objekt lässt sich ein Toppreis wohl auch ohne professionelle Hilfe erzielen. Verkäuferinnen und Verkäufer müssen dafür jedoch in der Regel viel Zeit investieren mit der Aufbereitung des Verkaufsobjekts und für dessen Besichtigungen, was immer wieder unterschätzt wird.