Über 2,4 Millionen Haushalte leben hierzulande als Mieterinnen und Mieter, das sind über 60 Prozent der Schweizer Haushalte. Ein Blick auf die Ausgaben von Schweizerinnen und Schweizern zeigt zudem: Für nichts geben Haushalte mehr aus als fürs Wohnen.
Der durchschnittliche Mietpreis für Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen in der Schweiz beträgt 1478 Franken pro Monat. Regional gibt es allerdings Unterschiede: Am teuersten sind solche Wohnungen im Kanton Zürich mit im Schnitt 1728 Franken, am günstigsten im Kanton Jura, mit 1013 Franken pro Monat. Hierbei handelt es sich um monatliche Netto-Mietpreise ohne Neben- und Heizkosten.
Was ist ausschlaggebend, um den Mietzins einer Wohnung zu bestimmen? In erster Linie kommen in den Mietzinsen die regionalen Unterschiede zum Tragen. Zudem kommt es auch auf die Eigentümerschaft an, erklärt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der Zürcher Kantonalbank: «Die Miete bei Genossenschaftswohnungen oder anderen gemeinnützigen Immobilien basiert in der Regel auf einer Kostenmiete. Hier werden entstehende Kosten gedeckt, dazu gehören Schuldzinsen, Unterhalt, Verwaltungskosten oder auch Rückstellungen für Erneuerungen.»
Preisgestaltung bei Marktmiete offener
Bei nicht-gemeinnützigen Wohnungen hingegen gilt die sogenannte Marktmiete. Kubli: «Da kommen die Verhältnisse im Immobilienmarkt stärker zum Tragen. Es gibt allerdings Beschränkungen für die maximale Eigenkapitalrendite.» Das Obligationenrecht deklariert übersetzte Rendite als missbräuchlich. Aktuell ist eine Netto-Eigenkapitalrendite von zwei Prozentpunkten über dem heutigen Referenzzinssatz erlaubt, also 3,75 Prozent.
Es gibt verschiedene Szenarien, bei denen Vermieter die Miete ihrer Immobilien bei bestehenden Verträgen erhöhen können. Erlaubt ist das etwa, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz steigt. Jüngst gab es zweimal eine solche Erhöhung. Einige Schweizer Mieterinnen und Mieter bezahlen deswegen heute mehr für ihre Wohnung als noch vor einem Jahr.
Kubli hat an dieser Stelle aber eine gute Prognose für 2025: «Im März geht der Referenzzinssatz einen Schritt runter.» In diesem Fall können Mieterinnen und Mieter aktiv werden und eine Mietzinssenkung einfordern. Dann muss der Vermieter die Miete anpassen, sofern der Mietvertrag auf einem Referenzzins von mindestens 1,75 Prozent basiert. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, den Mietzins von sich aus anzupassen.
Keine weitere Senkung des Referenzzinssatzes
«Abgesehen von der Senkung im März erwarten wir keine weitere Herabsetzung. Es kommt aber auch darauf an, ob sich die SNB so verhält, wie wir es erwarten», sagt Ursina Kubli. Falls die Schweizerische Nationalbank (SNB) entgegen den Erwartungen wieder Negativzinsen festlegt, könnte der Referenzzinssatz weiter sinken.
Auch die Inflation gibt Vermieterinnen und Vermietern grundsätzlich das Recht, die Preise nach oben anzupassen. Sie können an dieser Stelle Unkosten auf die Mieterinnen und Mieter abwälzen. Oft treten solche Erhöhungen in Kombination mit dem Referenzzinssatz ein. Daneben erlauben es wertsteigernde Massnahmen wie Sanierungen, den Mietzins zu erhöhen.
Bei Mieterwechsel ist eine Anpassung des Preises üblicher und einfacher. «Dort hat man häufig einen Aufschlag von bis zu zehn Prozent. Wenn man das Objekt ganz neu positioniert, beispielsweise mittels Totalsanierung, kann die Erhöhung auch höher ausfallen als zehn Prozent», sagt Ursina Kubli.
Missbräuchlicher Mietzins kommt zur Schlichtungsbehörde
Trotz dieser Regelungen kann es vorkommen, dass ein Vermieter den Mietzins zu stark erhöht. Dann können neue Mieterinnen und Mieter den missbräuchlichen Mietzins anfechten. Eine solche Anfechtung ist in den ersten 30 Tagen ab Mietantritt möglich. Dieselbe Frist gilt auch bei Mietzinserhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Im ersten Halbjahr 2024 lagen 632 Fälle zum Anfangsmietzins auf dem Tisch der Schlichtungsbehörde.
Neben Mietzinserhöhungen oder -senkungen kümmert sich die Schlichtungsbehörde um Fälle von Kündigungen, Mieterstreckungen oder Mängel an Mietobjekten. Aktuell hat die Schlichtungsbehörde wieder mehr zu tun, erklärt Kubli: «Grund dafür ist vor allem die Erhöhung des Referenzzinssatzes, die vermehrt Mieter bewogen hat, die Erhöhung anzufechten.» Insgesamt kommt es übrigens in der Westschweiz häufiger zu Anfechtungen als in der Deutschschweiz.