Les choses se passent plutôt bien pour Gregor Rutz, le président de l'Association des propriétaires fonciers. Selon un sondage de la SSR, trois semaines avant la votation, 59% des votants veulent accepter le projet de droit du bail sur la sous-location.
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Les règles devraient donc devenir plus strictes: Les bailleurs pourront désormais refuser une sous-location de plus de deux ans – il faudra à l'avenir demander leur accord écrit. Et les locataires qui ne respectent pas les conditions liées à cette sous-location pourront plus facilement être mis dehors.
Les partisans de la révision affirment que cela permettrait d'empêcher les sous-locations abusives via des plateformes de réservation comme Airbnb – cette précision du droit profiterait autant aux locataires qu'aux bailleurs. Les opposants y voient toutefois une attaque frontale contre le droit du bail: les bailleurs ne chercheraient qu'à se débarrasser plus rapidement des locataires pour ensuite augmenter les loyers.
Au Parlement, le PS, les Vert-e-s et le PVL ont voté contre le projet, tandis que les partis bourgeois l'ont approuvé. Guy Parmelin avait recommandé le non – les règles actuelles seraient suffisantes. En outre, comme l'a argumenté en vain le conseiller fédéral UDC au printemps 2023, la limitation de la sous-location à deux ans pour les locaux commerciaux crée un nouveau problème.
«Incertitude considérable»
Sebastian Kluge, chirurgien de la main qui possède son propre cabinet à Zurich, sait à quoi pourrait ressembler ce problème. Pour lui, un traitement chirurgical de la main de haut niveau n'est possible qu'en étroite collaboration avec une ergothérapeute qui sous-loue son cabinet: «Si les conditions pour de tels rapports locatifs étaient renforcées, il en résulterait une incertitude considérable en ce qui concerne la qualité des soins.»
Le Zurichois porte également un regard critique sur le deuxième projet de loi sur les loyers, qui sera soumis au vote le 24 novembre. Celui-ci prévoit que les bailleurs puissent faire valoir plus facilement un besoin personnel. Pour le chirurgien, ce serait un facteur d'insécurité supplémentaire.
Lorsqu'il s'est mis à son compte en 2019, le site situé non loin du centre-ville de Zurich avait déjà fait ses preuves pendant de nombreuses années. «Cela n'a aucun sens d'ouvrir un cabinet quelque part où il n'y a pas besoin de chirurgien de la main.» S'il devait quitter les lieux parce que le bailleur fait valoir un besoin personnel, ce serait un vrai problème. Selon Sebastian Kluge, on ne peut pas déplacer une installation de radiologie d'un point A à un point B aussi facilement. «En cas d'acceptation, la pérennité de mon activité de chirurgie de la main serait menacée.»
Deux ans, c'est trop court
Le chirurgien de la main n'est pas le seul entrepreneur à se battre contre les modifications du droit du bail – et donc contre la ligne de l'Union suisse des arts et métiers. Environ un mois avant le scrutin, le comité «Des loyers équitables pour les entreprises» s'est formé et, contrairement aux grandes associations de l'artisanat, il s'engage pour un double non.
En tant que locataires commerciaux et sous-locataires, les PME seraient désavantagées par la révision du droit de bail, argumentent les membres. La sous-location serait rendue beaucoup plus difficile. Une limitation à deux ans serait éloignée de la réalité: «Pour les baux commerciaux, une durée plus longue est la norme.»
Les locaux adaptés sont rares
«Nous avons besoin d'une perspective à long terme», déclare Seraina Rohner, qui exploite une petite menuiserie au centre de Zurich. Elle craint qu'en cas d'acceptation des deux projets, elle puisse être licenciée plus facilement. Seraina Rohner s'inquiète: «Pour nous, ce serait dévastateur.»
Dans la ville de Zurich, il est déjà extrêmement difficile de trouver des locaux adaptés à un commerce bruyant. Si la sous-location était limitée à deux ans ou si l'on assouplissait les règles en cas de besoin personnel, le risque entrepreneurial deviendrait trop important.
«Nous ne pouvons pas simplement fermer nos ordinateurs portables et passer à autre chose», dit Seraina Rohner. Sans perspective à long terme, cela n'est pas possible: «Déménager une menuiserie, c'est une folle pantalonnade.»
«La révision apporte de la clarté»
Le président de l'Association des propriétaires fonciers, Gregor Rutz, voit les choses tout à fait différemment: «Les révisions du droit du bail créent de la sécurité. Lorsqu'une entreprise commerciale a pris son local en sous-location, il est important qu'il y ait une confirmation écrite de cette sous-location et que les choses soient également claires en ce qui concerne les éventuels délais.»
Gregor Rutz est convaincu que le deuxième projet apporte également des avantages aux commerces. Aujourd'hui, un besoin personnel «urgent» – c'est-à-dire une situation d'urgence – est une condition préalable pour que le bailleur puisse résilier le bail d'un local commercial: «Si une PME a besoin de plus d'espace, cet obstacle peut lui être fatal.»
A l'avenir, il suffira qu'il y ait «un motif important et actuel». Dans le même temps, la protection des locataires sera entièrement préservée, selon Gregor Rutz. «Les délais pour les demandes de prolongation, qui vont jusqu'à six ans, restent également inchangés.»
