Personne ne souhaite vraiment figurer en haut de ce classement: Genève et Zurich font partie du peloton de tête au niveau international lorsqu’il s’agit du risque d’une bulle immobilière. C’est ce que démontre l’indice UBS publié cette semaine. Dans la région zurichoise, la plus touchée, les prix des propriétés ont augmenté de 20% rien que depuis début 2020.
Si une telle bulle éclate, les conséquences pourraient être graves pour les propriétaires de logements: les prix de l’immobilier s’effondreraient alors jusqu’à ce que le montant restant à rembourser soit supérieur à la valeur du bien immobilier. Dans ce cas, les banques pourraient exiger des propriétaires des versements supplémentaires.
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Une situation qui peut vite devenir intenable. Plus concrètement, prenons l’exemple d’un particulier qui achète un appartement pour 1 million de francs et le finance à hauteur de 80% par un prêt hypothécaire. Lorsque la valeur du bien descend de 20%, pour atteindre les 800’000 francs, l’endettement augmente alors de 100%. Le propriétaire pourrait alors être obligé d’injecter 160’000 francs de plus.
Peu de risques
Les propriétaires de biens immobiliers à Genève et à Zurich devraient-ils s’inquiéter du risque accru de bulle? Katharina Hofer, économiste chez UBS et coauteur de l’étude, se montre rassurante: «Actuellement, en contraste à la forte croissance des prix pendant la pandémie, nous nous attendons à un net ralentissement sur le marché des logements en propriété, pas à une correction avec une forte baisse des prix nominaux.» Grâce aux taux d’intérêt négatifs pratiqués durant des années, de nombreux Suisses ont acquis un logement. Cela a fait grimper les prix des propriétés bien plus que les loyers.
L’économiste s’attend toutefois à ce que les déséquilibres sur le marché se réduisent sans que les prix s’effondrent brusquement. Le marché immobilier des régions zurichoises et genevoises, par exemple, profite de la forte économie de la région: l’immigration reste importante et la demande de logement en propriété est nettement supérieure à l’offre. «Ce n’est qu’en cas de forte récession et dégradation de la sécurité de l’emploi que les prix nominaux baisseraient, mais nous n’estimons pas que c'est le cas actuellement.»
Des régulations efficaces
Simon Hurst, de l’entreprise de conseil immobilier CIFI, estime lui aussi qu’il est peu probable que les propriétaires de logements doivent fournir davantage de fonds à leur banque dans un futur proche: «Pour cela, il faudrait que les prix s’effondrent massivement, ce qui n’est actuellement pas réaliste.»
En outre, les réglementations sur le marché hypothécaire assurent une certaine sécurité aux établissements financiers. «Celui qui achète un logement avec peu de fonds propres se doit d’amortir son prêt sur les 15 premières années au maximum, de sorte que l’hypothèque passe de 80% à deux tiers de la valeur du bien immobilier durant cette période», explique Simon Hurst.
Les banques ont tout intérêt à ce que le marché hypothécaire continue de fonctionner comme ils l'ont fait jusqu’à présent. «En cas d’un effondrement de la valeur, seuls des cas isolés devraient être concernés», estime l’expert.