La probabilité que le taux hypothécaire de référence augmente le 1er juin est très élevée. La plupart des experts le prévoient désormais. Cette évolution s'explique par le fait que les taux hypothécaires se sont détachés de leurs plus bas niveaux historiques dans le cadre du relèvement des taux d'intérêt.
La hausse des taux d'intérêt touche le marché locatif
Lors de sa dernière évaluation en mars, l'Office fédéral du logement a certes maintenu le taux à 1,25%. Il se situe à ce niveau record depuis mars 2020.
Mais le taux d'intérêt moyen sur les créances hypothécaires suisses, qui sert de base au taux de référence, était alors déjà passé de 1,18 à 1,33%. Si la valeur calculée trimestriellement devait maintenant dépasser 1,37%, le taux d'intérêt de référence serait relevé à 1,50%; il serait à chaque fois arrondi vers le haut ou vers le bas au quart de pour cent le plus proche.
3% de plus
Pour les locataires, ce serait une mauvaise nouvelle. En effet, en cas de hausse de 0,25 point du taux de référence, les bailleurs pourront augmenter le loyer de 3% – à condition qu'ils aient également reversé les baisses précédentes.
Pour rappel, le taux s'élevait à 3,5% lors de son introduction en 2008, puis il a progressivement baissé. Selon une estimation de la Banque cantonale de Zurich, près de la moitié des baux sont actuellement basés sur le taux de référence actuel.
Comme l'a montré une enquête menée par l'agence de presse AWP auprès d'une bonne douzaine de grands bailleurs, ces locataires doivent se préparer à des augmentations prochainement. «Si l'augmentation attendue du taux d'intérêt de référence a lieu, nous partons du principe que nous adapterons en conséquence les contrats de location de logements concernés dans notre portefeuille», fait savoir par exemple le groupe d'assurance Swiss Life, l'un des plus grands bailleurs du pays. Il est toutefois encore trop tôt pour se prononcer sur la date exacte et le montant des adaptations.
UBS ne veut pas s'engager
Certains bailleurs ne veulent pas encore se prononcer clairement. Ainsi, Axa veut «analyser individuellement chaque contrat de location et envisager des adaptations sur mesure.» La Mobilière et Helvetia veulent également examiner chaque contrat de location.
D'autres propriétaires immobiliers importants ne veulent pas encore dévoiler leurs plans. Il s'agit notamment des caisses de pension de Coop et de Migros ainsi que de la grande banque UBS qui, après la fusion avec Credit Suisse, devient un acteur encore plus important sur le marché immobilier suisse. Les grands prestataires de services immobiliers Wincasa et Livit n'ont pas non plus souhaité s'exprimer.
Le renchérissement n'arrangera rien
Une chose est sûre, il n'est guère question de renoncer à une augmentation, même avec un renchérissement déjà élevé. Au contraire: de nombreux bailleurs veulent répercuter le renchérissement sur les locataires, en plus du taux d'intérêt de référence. C'est le cas par exemple à Zurich, dans la mesure où cela est possible, en raison des loyers du marché. Et la société immobilière Allreal de déclarer: «Outre les loyers plus élevés en raison du taux d'intérêt de référence, une partie du renchérissement est également répercutée sur les locataires.»
Sur le plan temporel, la plupart des bailleurs devraient envoyer les lettres immédiatement après la publication du taux d'intérêt de référence, afin que l'augmentation s'applique le plus rapidement possible. Le délai de résiliation est déterminant à cet égard. De nombreux baux peuvent désormais être résiliés tous les mois, mais certains ne peuvent l'être que tous les trimestres.
Certains bailleurs calculent autrement
Les bailleurs qui ne prévoient explicitement aucune augmentation sont rares. Les CFF en font partie. «Une adaptation générale des loyers en raison d'une éventuelle hausse du taux d'intérêt de référence en été n'est pas prévue pour l'instant», indique-t-on du côté des Chemins de fer fédéraux.
La situation est plus compliquée pour les coopératives d'habitation. Selon une porte-parole, elles appliquent en général le loyer basé sur les coûts, qui doit tenir compte du taux d'intérêt hypothécaire effectif et non du taux d'intérêt de référence. Mais elles s'appuient quand même en partie sur ce dernier, selon la porte-parole.
La répercussion forfaitaire du renchérissement n'est pas à l'ordre du jour pour les coopératives, car seules les augmentations effectives des coûts, par exemple pour l'entretien, peuvent être répercutées dans le cadre du loyer basé sur les coûts.
Le système est-il encore d'actualité ?
Les grands bailleurs ne sont pas unanimes sur l'efficience du système du taux d'intérêt de référence et sur le fait que ce dernier soit encore légitime. La Mobilière, par exemple, émet des critiques: elle préférerait un «système simple et compréhensible par tous, qui tienne compte des fluctuations du renchérissement.» Elle loue concrètement la pratique actuelle pour les baux commerciaux, pour lesquels le loyer est adapté chaque année à l'indice national des prix à la consommation.
Allreal est d'un autre avis: le système avec le taux d'intérêt de référence est établi, reconnu par toutes les parties, et compréhensible. «Ces dernières années, les locataires ont profité de loyers plus bas grâce à la baisse des taux hypothécaires, mais avec l'augmentation des coûts de financement du côté des propriétaires, il est aussi compréhensible que la balance penche désormais dans l'autre sens», conclut la société immobilière.
(avec ATS)
