Une étude datant de 2023 a par exemple trouvé un «effet positif considérable» de l'augmentation de la population étrangère à partir de 2002 sur les prix de l'immobilier. 2002 étant l'année de l'entrée en vigueur de l'accord sur la libre circulation des personnes entre la Suisse et l'UE.
A partir de cette date, la migration de l'UE vers la Suisse s'est intensifiée sur le plan purement numérique. En effet, avant 2002, l'immigration et l'émigration en provenance ou à destination de l'espace européen s'équilibraient plus ou moins. Depuis 2002, le solde migratoire est en moyenne de 43'000 personnes par an. On peut supposer que davantage de personnes ont besoin de plus de logements et que, pour cette seule raison, les prix de l'immobilier augmentent.
Un rôle de moteur des prix
Mais les auteurs de l'étude supposent encore autre chose: que sous l'accord de libre circulation, davantage de personnes bien qualifiées et gagnant mieux leur vie ont immigré. Elles peuvent se présenter comme des demandeurs solvables sur le marché de l'immobilier, et aussi financer des biens immobiliers chers.
Jusqu'ici, rien d'anormal. Toutefois, certains indices laissent penser que certaines raisons de la hausse des prix de l'immobilier sont également dues aux vendeurs. Ainsi, le dernier monitoring de la société de conseil immobilier Wüest Partner parle d'une «réticence à accorder des réductions de prix», les vendeurs voulant éviter des ajustements de prix à la baisse. En outre, l'offre «s'est surtout accrue dans les segments de prix chers».
Ruedi Tanner, président de la Chambre suisse des agents immobiliers, est plus explicite. Selon lui, une certaine idée s'est installée chez les vendeurs de logements en propriété pendant les années dorées jusqu'en 2022: «Ils parviennent à vendre des biens immobiliers à des prix supérieurs de 10 à 15% à une juste évaluation.» Parfois, la majoration atteint même 25% si les vendeurs se basent sur les procédures d'appel d'offres qui ont souvent fait grimper les prix.
Dans les centres, les prix élevés continuent d'être payés
C'est avec cette idée que les vendeurs de maisons individuelles se présentent aujourd'hui sur le marché, explique Ruedi Tanner, «et ils parviennent encore à s'imposer.» Les acheteurs prêts à payer se trouvent surtout dans les cantons avec de grands centres urbains comme Zurich, Berne ou Genève ainsi que dans les régions touristiques.
Bien sûr, tous les vendeurs ne trouvent pas forcément un acheteur, du moins pas tout de suite. Wüest Partner fait état d'une durée d'annonce croissante dans le segment des prix élevés. Dans ce domaine, le groupe d'acheteurs potentiels est restreint, ce qui réduit les chances de vente. En outre, dans des régions comme le Jura, le pays de Glaris ou certaines parties du Tessin, la demande est de toute façon relativement faible, de sorte qu'il est difficile d'imposer des prix trop élevés.
Ruedi Tanner constate en outre que «les acheteurs sont devenus plus sensibles pour différentes raisons.» Cela est notamment lié aux taux d'intérêt. Ils ont augmenté à partir de 2022 et, selon le président de la chambre des agents immobiliers, «ils ont montré que de petites augmentations des taux d'intérêt peuvent entraîner une charge supplémentaire importante pour les propriétaires de logements.»
Les prix vont continuer à augmenter
La sensibilité accrue peut-elle être interprétée comme un signe de normalisation du marché ? Ruedi Tanner répond par l'affirmative. Il estime que le fait que les prix des vendeurs soient de plus en plus souvent impayés est sain pour le marché.
En attendant, il ne faut pas s'attendre à une baisse des prix de l'immobilier, mais au contraire à une hausse continue. Wüest Partner chiffre la croissance des prix en 2025 à 3,4 % pour les appartements en propriété et à 3,0 % pour les maisons individuelles.
Ces valeurs sont inférieures aux hausses de prix enregistrées dans un passé récent - ce qui ne peut toutefois pas masquer le fait que la propriété du logement n'est plus guère abordable pour un nombre croissant de ménages.
