Les propriétaires immobiliers sont sous pression cette année. En effet, la valeur des biens de rendement a plongé de plus de 10% en moyenne en Suisse cette année. C'est ce que montrent les chiffres provisoires de la société de conseil Fahrländer Partner (FPRE), dont CH Media a eu connaissance. Une baisse qui survient quelques mois après que les prix des immeubles d'habitation ont atteint leur sommet absolu en 2022.
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Une baisse qu'il faut toutefois relativiser au vu de la tendance à long terme: par rapport à l'inflation, qui n'a augmenté que de 11% au cours des 22 dernières années, les prix de l'immobilier de rendement ont plus que doublé en moyenne nationale. Ils ont augmenté de 154%!
Des baisses nettement plus importantes dans certains cantons
C'est le renversement des taux d'intérêt qui a entraîné cette baisse rapide. Au deuxième trimestre 2023, les prix ont chuté de 13,4% par rapport au pic de 2022. Selon les cantons, la chute est encore plus importante: les baisses les plus conséquentes sont enregistrées dans les deux Appenzell (-17,6%), dans le canton d'Obwald (-17,3%), à Soleure (-16,5%) et à Bâle-Campagne (-16,1%). C'est dans le canton d'Uri que la correction des prix est la plus faible (-8,4%).
Dans son dernier rapport de stabilité, la Banque nationale suisse (BNS) met en garde: la baisse des prix des immeubles à rendement résidentiel «pourrait très bien se poursuivre». En effet, les marchés immobiliers réagissent toujours avec un retard à d'éventuelles modifications des taux d'intérêt.
Les prix d'achat augmentent, les revenus locatifs restent inchangés
De plus, le risque est particulièrement grand dans ce secteur, car les prix se sont particulièrement éloignés des facteurs dits fondamentaux. Ainsi, pour les immeubles d'habitation, le prix d'achat est aujourd'hui 45% plus élevé que par le passé pour les mêmes revenus locatifs.
Les investisseurs commerciaux, tels que les groupes immobiliers cotés en bourse et les caisses de pension, qui ont acheté des immeubles d'habitation, représentent par ailleurs un facteur de risque important. En effet, selon la BNS, en raison de la responsabilité limitée avec le capital-actions, les défauts de crédit sont nettement plus rapides que pour les propriétaires privés, qui répondent sur l'ensemble de leur patrimoine.
Les baisses de prix ne font toutefois mal qu'à un groupe restreint. Comme l'analyse le chef de la FPRE Stefan Fahrländer, les prix ont atteint le même niveau qu'il y a quatre ans. Cela signifie que ceux qui ont acheté des biens immobiliers avant cette date réalisent encore aujourd'hui un bon rendement.
