6 à 9%, c'est la hausse du prix du mètre carré de logement en ville de Zurich sur ces deux dernières années. C'est ce que montre le relevé des loyers de mars 2024. En 2022, un appartement de trois pièces coûtait encore 1470 francs, contre 1578 aujourd'hui. Les bailleurs peuvent-ils donc simplement inscrire un chiffre plus élevé dans le contrat de location? Non, car ce qui a été convenu par contrat est valable. Les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer que dans trois cas, c'est-à-dire lorsque quelque chose a changé.
Premier cas: les bases de calcul ont augmenté
Il s'agit du taux d'intérêt de référence, du renchérissement et des coûts. Si l'un de ces trois chiffres augmente, les bailleurs peuvent augmenter le prix. Les deux premières grandeurs sont rendues publiques. Et pour les coûts, le propriétaire doit prouver qu'ils ont effectivement augmenté.
La plupart des autorités de conciliation acceptent toutefois que les bailleurs augmentent forfaitairement les prix de 0,5 à 1% par an. Le guide juridique du «Beobachter», périodique bimensuel alémanique, contient plus d'informations sur le taux d'intérêt de référence ainsi que sur le renchérissement et l'augmentation des coûts.
Deuxième cas: le bailleur rénove
Mais il ne suffit pas qu'il se contente d'installer une nouvelle cuisinière, même si l'ancienne était très ancienne et que la nouvelle possède quatre plaques à induction. Car le bailleur doit veiller à ce qu'il y ait une cuisinière qui fonctionne, il a une obligation d'entretien.
Mais si les travaux ne se contentent pas de maintenir la valeur, mais vont au-delà de l'entretien et qu'il en résulte une plus-value sensible pour le locataire, le propriétaire peut alors augmenter le loyer. Par exemple, s'il installe en plus un steamer. Il en va de même pour les rénovations importantes qui vont au-delà de l'entretien normal de l'immeuble. Cela vaut aussi en cas d'améliorations énergétiques, par exemple lorsque des panneaux solaires sont installés.
Troisième cas: de nouveaux locataires emménagent
Toute personne qui signe un contrat de location est en principe redevable du loyer qui y est mentionné. Dans certains cas, les locataires peuvent toutefois contester le prix. Par exemple, s'ils se trouvent dans une situation de détresse personnelle ou familiale, si le loyer est augmenté d'au moins 10% et s'il y a une pénurie de logements - c'est-à-dire si moins de 1,5% des logements sont libres. Cette dernière condition est remplie dans toutes les zones urbaines.
Dans les cantons de Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Lucerne, Neuchâtel, Vaud, Zoug et Zurich, les bailleurs doivent communiquer spontanément, au moyen d'un formulaire, le montant que le locataire précédent a dû payer. Les locataires peuvent alors se rendre auprès de l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la prise en charge de l'appartement. C'est là qu'est débattue la question de savoir si le nouveau loyer est abusif.
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Exigences formelles et contestation
Quelle que soit la raison pour laquelle il faut mettre plus d'argent dans la caisse, les bailleurs doivent le faire savoir par le biais d'une démarche officielle. Sinon, l'augmentation n'est pas contraignante en soi. De plus, elle doit être justifiée.
Et l'augmentation n'est possible qu'à la prochaine date de résiliation possible. En outre, les locataires doivent disposer de 10 jours pour examiner la situation et y réfléchir. Ils peuvent contester l'augmentation dans les 30 jours auprès de l'autorité de conciliation locale. La procédure est gratuite.
