Darum gehts
Die Schweizer Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im März auf nur noch 0,25 Prozent gesenkt. Das ist eigentlich eine gute Nachricht für alle Eigenheimbesitzer. Denn sinkt der Leitzins, schrauben die Banken auch am Hypothekarzins. Meistens vergünstigt sich die Hausfinanzierung dadurch.
Nicht so im aktuellen Fall. Im Gegenteil: Zuletzt sind die Zinsen für Festhypotheken sogar gestiegen. Warum das so ist und wie es in den kommenden Monaten weitergehen wird, liest du hier.
Woran orientieren sich die Preise von Festhypotheken?
Je länger die Laufzeit einer Hypothek ist, umso stärker werden die Zinsen nicht durch den Leitzins, sondern durch den Kapitalmarkt bestimmt. Dort beeinflussen mehrere Faktoren die langfristigen Erwartungen. Dazu gehören etwa die Wechselkurse, das Wirtschaftswachstum und die Teuerung. «Die Zinssätze von Festhypotheken orientieren sich an den langfristigen Refinanzierungskosten der Banken am Kapitalmarkt», sagt Markus Stocker (44), Leiter Finanzierungsgeschäft der ZKB. Es handle sich um Marktsätze. «Darin sind die Erwartungen der Marktteilnehmer bereits eingepreist», so Stocker. Dass die SNB den Leitzins im März senken wird, wurde bei den Festhypotheken also bereits Anfang Jahr mit eingerechnet. Darum sind sie nicht günstiger geworden.
Warum verteuerten sich die Festhypotheken zuletzt?
Auf dem Kapitalmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage die Zinsen. Gibt es mehr Nachfrage nach Kapital, steigt der Preis oder eben die Zinsen. Das ist zuletzt geschehen. Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken stiegen laut Comparis seit Anfang Jahr im Schnitt auf 1,92 Prozent. «Jüngst ist die Kapitalnachfrage im Euroraum kräftig gestiegen, weil Europa viel mehr Geld in die Verteidigung und in die Infrastruktur investieren muss», erklärt Fedy Hasenmaile (58), Ökonom der Raiffeisen. Solche Vorkommnisse können die Erwartungen an den Finanzmärkten massgeblich beeinflussen.
Ein weiterer Grund für die Verteuerung der Hausfinanzierung: Die neue Basel-III-Regel verpflichtet Banken seit Anfang Jahr dazu, höhere Eigenkapitalreserven zu halten, wodurch sie vorsichtiger bei der Kreditvergabe wurden. Das führt zu strengeren Tragbarkeitskriterien und höheren Finanzierungskosten. Diese geben Banken an die Hauskäufer weiter.
Was ist mit den Preisen von Saron-Hypotheken?
Saron-Hypotheken orientieren sich ausschliesslich am Leitzins. Sie bewegen sich also auch eins zu eins mit dem Leitzins. Sinkt dieser, reduzieren sich die Finanzierungskosten einer Saron-Hypothek im gleichen Ausmass. Erstrangige Saron-Hypotheken kosten laut Comparis aktuell um die 0,7 bis 1,2 Prozent.
Werden Festhypotheken dieses Jahr noch teurer?
Eher nicht, meinen die Experten. «Dafür müssten in den USA und in Europa die Zinsen kräftig steigen», sagt Hasenmaile. Gründe dafür wären eine beschleunigte Inflation, höhere Kapitalnachfrage oder Verwerfungen an den Kapitalmärkten. Was genau an den Kapitalmärkten in den nächsten Wochen und Monaten geschieht, lässt sich aktuell nur schwer voraussagen. Jüngst hat das Vertrauen in amerikanische Staatsanleihen wegen der Trump-Administration beispielsweise gelitten. Das heisst, das Angebot an Kapital ist in den USA gesunken, was die Zinsen noch oben gehievt hat. «Solche Bewegungen können auch in die Schweiz ausstrahlen und die Zinsen hierzulande nach oben ziehen, meist jedoch in deutlich geringerem Ausmass», sagt Hasenmaile.
Oder werden Festhypotheken bald wieder günstiger?
Raiffeisen erwartet bereits im Juni die nächste Leitzinssatzsenkung auf 0 Prozent. Es ist möglich, dass die Festhypotheken dann wieder günstiger werden – das muss aber nicht sein. Denn das ist eben von vielen verschiedenen Einflussfaktoren abhängig.
Das Zollchaos und die dadurch ausgelöste Unsicherheit dürften die Weltwirtschaft abkühlen. Das wird erst in einigen Wochen in den Daten sichtbar. «Die Chancen stehen nicht schlecht, dass die Festhypotheken in den nächsten Monaten eher wieder leicht sinken», sagt Hasenmaile.
Saron oder Festhypothek – was lohnt sich aktuell?
Aktuell spricht vieles für Saron-Hypotheken. Sie sind wieder deutlich günstiger als Festhypotheken. Wer jedoch auf eine gewisse Planbarkeit seiner monatlichen Ausgaben angewiesen ist, sollte sich trotzdem für eine Festhypothek entscheiden. Historisch betrachtet bewegen sich die Zinsen der Festhypotheken auf recht tiefem Niveau.
Preise hinnehmen? Verhandeln lohnt sich!
Für alle Hauskäufer gilt: Das erste Angebot ist selten das beste. Wer den Zins aushandeln will, sollte gut informiert an das Gespräch mit der Bank. Schlagende Argumente beim Verhandeln haben Kunden, die mehr als das Minimum an Eigenkapital einbringen können. Oder solche, die ein hohes Einkommen vorweisen oder damit rechnen können, dass es in den kommenden Jahren noch steigen wird.