Wer der «guten alten Zeit» nachtrauert, wird oft belächelt. Doch blickt man auf die Entwicklungen am Schweizer Immobilienmarkt, scheinen die vergangenen Tage gar nicht so schlecht: Für jene, die sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollten, war damals vieles besser. Vor allem die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. Das zeigt ein Vergleich von Wüest Partner zu den Verkaufspreisen für Wohneigentum in den zehn grössten Schweizer Städten samt Umland.
Untersucht wurden Einfamilienhäuser mit 170 Quadratmetern sowie Eigentumswohnungen mit 110 Quadratmeter Wohnfläche. Zwischen 2009 und dem ersten Quartal 2019 haben diese Liegenschaften einen krassen Preisanstieg erlebt. Allen voran die Eigentumswohnungen in der Stadt Zürich: Um 64 Prozent stiegen die Verkaufspreise in den letzten zehn Jahren. Konkret heisst das: Statt knapp über eine Million Franken müssen nun 1,65 Millionen hingeblättert werden. Einfamilienhäuser erlebten eine Teuerung von 47 Prozent.
Tiefe Zinsen machen Immobilienkauf attraktiv
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist gestiegen und damit auch die Preise: Haupttreiber sind laut Robert Weinert (40) von Wüest Partner die extrem tiefen Hypozinsen und die somit niedrigeren Finanzierungskosten als noch vor zehn Jahren. Dazu komme das sichere Wirtschaftswachstum seit der Finanzkrise 2008: «Die Arbeitslosigkeit ist tief, die Einkommen sind tendenziell gestiegen und die Inflation lag zwischen 0 und 0,5 Prozent», sagt Weinert. Einen Einfluss, wenn auch etwas geringer, hatte das starke Bevölkerungswachstum zwischen 2008 und 2014. Wer länger im Land blieb, dachte eher über einen Immobilienkauf nach.
Im Verhältnis zu den Verkaufspreisen haben sich die Löhne in den letzten zehn Jahren jedoch nur moderat verändert: Zwischen 2008 und 2018 lässt sich laut Bundesamt für Statistik ein Anstieg des schweizweiten Median-Bruttolohns von 8,4 Prozent ausmachen. Median heisst: Die Hälfte der Arbeitnehmenden verdiente mehr, die Hälfte weniger als der angegebene Bruttolohn.
Genauer betrachtet, fällt der Anstieg aber tiefer aus: Die Teuerung frass die sanften Lohnerhöhungen in den vergangenen Jahren wieder auf. 2018 entsprach der Lohnanstieg von 0,9 Prozent gar der Teuerung.
Verschärfte Regeln bei der Hypothekarvergabe
Nicht nur die gestiegenen Kaufpreise, auch die verschärften Regeln zur Hypothekarvergabe erschweren den Hauskauf. 2012 wurde der Mindestbetrag für Eigenmittel bei der Finanzierung angepasst: Mindestens zehn Prozent müssen aus Eigenmitteln und nicht aus dem Vorbezug der zweiten Säule kommen, wie es vorher möglich war. Ausserdem muss die Hypothekarschuld seit 2014 nach 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert sein.
Ob dem potenziellen Hauskäufer eine Finanzierung gewährt wird, hängt von der Tragbarkeitsrechnung ab. Diese setzt die laufenden Ausgaben für die Immobilie ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen. Die Faustregel lautet: Die Wohnkosten sollten ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen.
Im Vorfeld gut beraten sein
Doch selbst wer meint, sich die Immobilie leisten zu könnten, kann an der Fünf-Prozent-Hürde scheitern. Obwohl die Zinsen aktuell so tief sind wie nie und teilweise unter einem Prozent liegen, rechnen die Banken für die Hypothekarvergabe meist mit einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent.
«Auch wer glaubt, die Tragbarkeit mit den aktuell tiefen Zinsen zu erfüllen, findet vielleicht schwer einen Finanzierungspartner», sagt Nicole Fankhauser (31) von Moneypark. Sie rät dazu, sich schon vor der Immobiliensuche gut zu informieren.