Im Portemonnaie spüren wir es schon lange, nun haben wir es schwarz auf weiss: Wohnen kostet immer mehr, wird für einige bald schon zum Luxusprodukt. In den beiden Jahrzehnten seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum fast verdoppelt, die Angebotsmieten sind um ein Drittel angestiegen.
Ganz konkret sieht das für die Jahre 2000 bis 2021 wie folgt aus:
- Preisanstieg Stockwerkeigentum: 94 Prozent
- Preisanstieg Einfamilienhäuser: 80 Prozent
- Preisanstieg Mieten: 30 Prozent
Zum Vergleich: Im selben Zeitraum sind die Nominallöhne um 24 Prozent gestiegen, die Lebenshaltungskosten um 8 Prozent. Donato Scognamiglio (53), Verwaltungsratspräsident des Immobiliendienstleisters Iazi hat zusammen mit anderen Autoren und Instituten in einer Studie im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen die Preistreiber bei den Wohnkosten untersucht.
Knappes Bauland
Sein Fazit zu den wichtigsten Ursachen der steigenden Wohnkosten: «Menschen, Geld und Knappheit». Diese Faktoren alleine erklären über zwei Drittel des Kostenanstiegs – egal ob sich dabei um Eigentum oder Miete handelt.
Stichwort Menschen: Die Zuwanderung in die Schweiz ist ungebrochen hoch. «Das zeigt, wie attraktiv die Schweiz nach wie vor ist», sagt Scognamiglio, der selbst 1994 von Bern nach Zürich gezogen ist. «Einfach weil es an der Limmat die besseren Jobmöglichkeiten gab.» Zudem brauchen wir wegen des Personalmangels in vielen Branchen zusätzliche Arbeitskräfte aus dem Ausland. All diese Menschen müssen irgendwo wohnen: «Eine enorme Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot», so der Immobilienexperte.
Stichwort Knappheit: Bewohntes Land ist in der Schweiz eine knappe Ressource. Gerade mal acht Prozent beträgt die gesamte Siedlungsfläche. Darauf wird gewohnt, gearbeitet, gefahren und sich in Parks- und Grünanlagen erholt. Eine Fläche, die in der Schweiz aufgrund der Topografie nicht beliebig erweitert werden kann. Bauland ist teuer und treibt die Wohnkosten nach oben.
Bauen für die Ewigkeit
Stichwort Geld: Nicht nur die Wohnkosten, auch die Einkommen sind in den letzten beiden Jahrzehnten angestiegen, wenn auch in bedeutend geringerem Ausmass. Die Schweiz ist ein reiches Land, entsprechend hoch sind die Ansprüche an den Ausbaustandard von Wohnungen und Häusern. Zudem können wir uns leisten, immer mehr Wohnfläche pro Kopf zu verbrauchen. Dazu kommt der Hang zur Perfektion: «In der Schweiz wird oft für die Ewigkeit gebaut», sagt Scognamiglio. «Oftmals werden in der Schweiz Häuser bereits nach 50 Jahren abgerissen, obwohl die Bauqualität auch für 100 Jahre reichen würde.»
Im Zentrum der Studie stand der Einfluss der Raumplanung auf die Wohnkosten. Diese ist eines der wichtigsten Instrumente der öffentlichen Hand, um das rare Bauland in der Schweiz möglichst effizient zu nutzen. Die überraschende Erkenntnis: Auch die Raumplanung trägt zwischen 6 und 8 Prozent zur Erhöhung der Wohnkosten in der Schweiz bei.
Wohnen wird noch teurer
«Das ist der Preis, den wir für den Erhalt einer intakten Umwelt – auch für kommende Generationen – bezahlen müssen», erklärt Scognamiglio. Klug eingesetzt kann die Raumplanung auch kostendämpfend wirken, etwa in dem sie in bereits dicht besiedelten Gebieten Aufstockungen ermöglicht oder die Einzonung von Bauland an eine möglichst rasche Aufnahme der Bautätigkeit knüpft.
«Schneller, höher, dichter, digitaler, günstiger, innovativer, nachhaltiger», auf diese Formel bringt der Immobilienexperte die Hoffnung auf eine Dämpfung der Wohnkosten.
Wunder kann aber auch die Raumplanung nicht bewirken. Deshalb ist klar: Ein Ende der steigenden Wohnkosten ist nicht in Sicht: «Die Mieten werden weiter steigen, Bauland wird nicht billiger, die Baukosten wie auch die technischen Wünsche nehmen weiter zu», so das nicht allzu optimistische Fazit von Scognamiglio.