In ihrer Grösse und Lage nehmen sie sich nichts und auch ihr Marktwert ist der gleiche. Dennoch, die beiden Einfamilienhäuser werden beim Eigenmietwert unterschiedlich besteuert. Der Grund: Die Häuser liegen in verschiedenen Kantonen. Was eigentlich nicht sein kann, ist unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen geschuldet.
Zwar wird eine Vereinheitlichung der Steuern in der Schweiz angestrebt, eine abschliessende Regelung gibt es jedoch nicht. Die Kantone haben somit einen gewissen Spielraum. Und den nutzen sie. Der Eigenmietwert wird als fiktive Mietzinseinnahme festgelegt und bezweckt so eine Gleichstellung der Besteuerung von Mietern und Eigentümern. In ihrer aktuellen Immobilienstudie hat die Raiffeisen nun festgestellt: Dem ist nicht so. Von einem «Wildwuchs bei der Festlegung des Eigenmietwert» ist gar die Rede (siehe Twitter-Video mit Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff).
Unregelmässige Mietzinserhebung
Für dessen Ermittlung hat die Eidgenössische Steuerverwaltung Richtlinien ausgearbeitet. Bindend sind diese jedoch nicht. Allgemein wird der Eigenmietwert über die Marktmiete oder den Verkehrswert festgelegt. Das kann zu Verzerrungen führen, denn Mieten werden laut Studie in unregelmässigen Zeitabständen erhoben.
So zum Beispiel in Zürich: «Die Eigenmietwertbesteuerung wird erst dann flächendeckend angepasst, wenn die kantonalen Weisungen sich ändern», sagt Beatrice Stadler (37), Immobilien-Expertin bei Raiffeisen. In Bern lagen gar 17 Jahre zwischen zwei Erhebungen.
Weg mit dem Eigenmietwert
Die Eigenheimpreise waren Ende 2018 auf einem neuen Rekordhoch. Seit gut zehn Jahren stiegen die Preise stetig an. Auch für dieses Jahr ist eine Ende nicht absehbar. Zudem führt die Eigenmietwertbesteuerung in der aktuellen Tiefzinsphase im Vergleich zu früher zu erhöhten Steuerrechnungen.
«Durch die negativen Zinsen ist der Schuldzinsabzug, der beim Eigenmietwert steuerlich abgesetzt werden kann, geschrumpft», erklärt Stadler. Von Wohneigentumsförderung durch steuerlich attraktive Eigenmietwerte könne im aktuellen Umfeld keine Rede sein. Ein Grund mehr, die Diskussion über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung voranzutreiben, finden die Studienverfasser.
Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. Das haben die Wirtschaftskommissionen von National- und Ständerat beschlossen. Abgelöst werden soll er durch ein neues System der Wohneigentumsbesteuerung.
Hausbesitzer, die in ihren eigenen vier Wänden wohnen, müssen bis jetzt die fiktive Miete als Einkommen versteuern. Es handelt sich beim Eigenmietwert also um eine bloss theoretische Einnahme, die der Hausbesitzer erzielen könnte, wenn er seine Liegenschaft vermieten würde.
Heute kann der Hauseigentümer, der die Liegenschaft selbst bewohnt, die steuerliche Mehrbelastung durch den Eigenmietwert mit zahlreichen Abzugsmöglichkeiten kompensieren: Er kann Unterhaltsarbeiten an der Immobilie und die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Letzteres ist der Grund dafür, weshalb viele ihre Hypothekarschulden nicht zurückzahlen.
Hausbesitzer, die in ihren eigenen vier Wänden wohnen, müssen bis jetzt die fiktive Miete als Einkommen versteuern. Es handelt sich beim Eigenmietwert also um eine bloss theoretische Einnahme, die der Hausbesitzer erzielen könnte, wenn er seine Liegenschaft vermieten würde.
Heute kann der Hauseigentümer, der die Liegenschaft selbst bewohnt, die steuerliche Mehrbelastung durch den Eigenmietwert mit zahlreichen Abzugsmöglichkeiten kompensieren: Er kann Unterhaltsarbeiten an der Immobilie und die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Letzteres ist der Grund dafür, weshalb viele ihre Hypothekarschulden nicht zurückzahlen.