Der Frühling im Süden Frankreichs ist mild: Die Tage sind sonnig, die Nächte kühl, und bereits Anfang März klettert das Thermometer auf angenehme 15 Grad. Langsam erblüht die Côte d’Azur zu voller Farbenpracht – und mit ihr die Pärke und Gärten des kleinen Fürstentums Monaco, das sich auf halbem Weg zwischen Nizza und der italienischen Grenze an die steilen Felsen der Küste über dem azurblauen Meer schmiegt.

Ansonsten prägen Hochhäuser und viel Beton das Bild des Küstenstädtchens, das deshalb oft auch als Manhattan der Mittelmeerküste bezeichnet wird. Für die besondere Ambiance sorgen Prachtbauten wie das weltberühmte Casino von Monte-Carlo, der Fürstenpalast oder das Ozeanografische Museum auf dem Felsen von Monaco – und natürlich die High Society, die sich das ganze Jahr im Stadtstaat trifft. Die unzähligen Grossjachten im Hafen von Monaco unterstreichen den Reichtum der Einwohnerinnen und Einwohner. Luxus findet man hier nicht nur in den hochpreisigen Einkaufsstrassen mit ihren zahlreichen Edelboutiquen, sondern er gehört in jedem Café, jedem Club, an jeder Ecke wie selbstverständlich dazu.

Noch fehlen im Paradies der Schönen und Reichen die grossen Touristenmassen, welche die schmalen und teilweise steilen Gassen und Wege des Fürstentums übervölkern. Doch auch so ist es eng im Zwergstaat mit seinen fast 40’000 Einwohnenden: Mit einer Fläche von rund zwei Quadratkilometern ist er nach dem Vatikan das kleinste Land der Welt und weist mit über 18’800 Einwohnenden pro Quadratkilometer die höchste Bevölkerungsdichte auf – noch vor Singapur oder Hongkong. Und dennoch: Die reichen Leute zieht es nach wie vor nach Monaco, was die dortigen Immobilienpreise in immer schwindelerregendere Höhen treibt.

Über 56’000 Euro für einen Quadratmeter

Der Immobilienmarkt im Fürstentum ist denn auch einzigartig oder vielmehr «total verrückt», wie Branchenkennerinnen sagen: Ein Ein-Zimmer-Studio mit knapp 20 Quadratmetern für unter einer Million Euro zu finden, ist eine Herausforderung, wenn selbst eine Bedienstetenkammer mit acht Quadratmetern – ohne Fenster, wohlgemerkt – bereits mit 220’000 Euro zu Buche schlägt. Eine schöne Ein-Zimmer-Wohneinheit kostet ab 1,5 Millionen Euro aufwärts, je nach Ausbaustandard und Lage. Wenn es mehr Zimmer sein sollen, gar ein ganzes Haus oder eine Villa, ist die Skala nach oben offen. Erst vor wenigen Jahren hat der Immobilienmarkt mit einem durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter von 50’000 Euro eine «magische Grenze» überschritten. Damit festigte der Stadtstaat seine Position als teuerstes Pflaster der Welt. Und selbst die Covid-Krise hat nur kurzfristig für eine Beruhigung gesorgt. Bereits per Ende 2022 lagen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter gemäss der Statistikbehörde von Monaco wieder bei gut 51’000 Euro. Innerhalb der vergangenen zehn Jahre ist der Wert dabei um über 60 Prozent angestiegen. Besonders stark gesucht und entsprechend teuer ist der Bezirk Larvotto, in der Region des berühmten gleichnamigen Kiesstrandes, dem einzigen innerhalb des Staatsgebietes. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei über 56’000 Euro.

«Wohlhabende Familie wollen das Beste von allem – und Monaco bietet es ihnen. Seien dies grosse Sicherheit, Sauberkeit, hervorragende medizinische Versorgung, Schulen, Geschäfte oder Restaurants», erklärt Caroline Olds, Chefin der Immobilienagentur Caroline Olds Monaco Real Estate mit Sitz im Hafenviertel. Gleichzeitig liege der Staat in der Nähe vieler grosser Hauptstädte und sei sehr leicht zu erreichen. Und natürlich stehen über all diesen Vorzügen die Steuern. Jennifer Lecoeur, Maklerin bei der Immobilienberatungsfirma Savills Monaco, sagt: «Monaco zieht vermögende Personen und Investoren an, weil hier keine Einkommens-, Vermögens- oder Kapitalertragssteuern anfallen.» Kein Wunder, will ihre Kundschaft im Kleinstaat investieren oder sich sogar mit ihren Familien im Fürstentum niederlassen. «Im Gegensatz zu anderen Regionen bietet Monaco Stabilität und ist seit langem ein bevorzugter Ort für grosse europäische Reichtümer», so Olds.

Zwei Grossprojekte vor Abschluss

Die Tatsache, dass auf der anderen Seite nur wenige Liegenschaften ausgeschrieben und die Möglichkeiten für zusätzliche Neubauten beschränkt sind, heizt die Immobilienpreise kontinuierlich an. Zumal auch der Vermietungsmarkt ziemlich trocken ist und mit der Vermietung von Liegenschaften entsprechend hohe Einkünfte erzielt werden können. «Wer einmal eine Immobilie in Monaco gekauft hat, neigt dazu, sie zu behalten, da diese in der Regel eine stabile Investition mit Wertsteigerungspotenzial darstellt», weiss Lecoeur. Zu Verkäufen komme es hauptsächlich dann, wenn Leute vor Ort die Chance zum Kauf eines grösseren Objekts erhalten. «Oder wenn beispielsweise Familien in ihr Heimatland zurückkehren, um ihren Kindern dort eine Ausbildung zu ermöglichen», erklärt die Savills-Maklerin. Hin und wieder kommen aber auch in Monaco Neubauten auf den Markt, welche das regionale Immobiliengeschäft beleben. Im laufenden Jahr finden gleich zwei Grossprojekte ihren Abschluss: Das Bay House in der Region von Larvotto, als Teil des neuen Testimonio-II-Komplexes mit zwei Wohntürmen, einer Schule und einer Kindertagesstätte, soll gegen Ende Jahr bezugsfertig sein und bietet insgesamt 56 Luxusappartements mit drei bis sechs Schlafzimmern sowie fünf Villen. «Die Preise für die Bay-House-Wohnungen liegen zwischen 20 und 75 Millionen Euro und jene für die fünf exklusiven Villen zwischen 100 und 200 Millionen Euro», weiss Monaco-Immobilienexpertin Caroline Olds.

Noch erlesener ist das Ökoprojekt Mareterra mit 110 hochwertigen Wohnungen und zehn Villen. «Hierzu werden keine Preise genannt, da die Objekte in einem strengen Auswahlverfahren vergeben werden», erklärt Olds. Seit 2017 wurde am Erweiterungsprojekt Anse du Portier gebaut. Die neue, grüne Region umfasst eine Fläche von 60’000 Quadratmetern, aufgeschüttet im Meer. Gleichzeitig wurde Wert darauf gelegt, die Flora und Fauna des Mittelmeers so weit wie möglich zu erhalten und den neuen Stadtteil zu begrünen. Neben den Wohneinheiten wird der Bezirk auch über Gewerbeflächen und einen grossen Parkplatz verfügen, dazu kommen ein neuer Hafen und öffentliche Plätze, inklusive Radwegen. Insgesamt wurden hier zwei Milliarden Euro verbaut. Im November 2024 ist die Fertigstellung und Eröffnung des gesamten Distrikts geplant. «Bay House und Mareterra waren die beiden grössten Neubauprojekte der vergangenen Jahre, die ziemlich schnell verkauft wurden», so Savills-Maklerin Jennifer Lecoeur. Weitere Projekte in derselben Grössenordnung seien in den kommenden Jahren nicht zu erwarten.

Gesucht: Umschwung und Grünflächen

Für den Immobilienmarkt im Fürstentum bedeutet dies, dass die Nachfrage weiterhin deutlich über dem vorhandenen Angebot liegen dürfte, was die Preise für Liegenschaften auch zukünftig stützen, wenn nicht sogar noch erhöhen wird. «Ganz immun gegen negative Auswirkungen des Weltgeschehens oder gegen steigende Zinsen an den Finanzmärkten ist aber auch Monaco nicht», sagt Caroline Olds. Dies zeigte sich etwa während der Covid-Pandemie, die selbst heute noch Nachwirkungen auf den Markt hat. Schliesslich hat die Pandemie die grosse Bedeutung von Lebensqualität hervorgehoben, was auch in der High Society den Wunsch nach mehr Umschwung und Grünflächen oder zumindest nach einer grösseren Wohnung markant wachsen liess. Angesichts der engen Verhältnisse im Stadtstaat kann Monaco damit lediglich begrenzt dienen. Und die beiden neuen Grossprojekte haben den Markt nur kurzfristig in Bewegung versetzt. «Dennoch, es gibt immer wieder Möglichkeiten, Neubauwohnungen zu kaufen, wenn auch nicht in dieser Grössenordnung», beruhigt Olds. Positiv zu vermerken sei jedenfalls, dass Monaco weiterhin in die Verbesserung seiner Infrastruktur, Wohnungen, Banken, Schulen und Einrichtungen investiert, um seine internationale Attraktivität zu erhalten. Unabhängig davon: An Anziehungskraft bei den Schönen und Reichen dürfte es dem Fürstentum auch zukünftig kaum fehlen. Zu gross sind Tradition, Mythos und Ruhm der Vergangenheit, die im Stadtstaat an der Côte d’Azur auch heute noch an jeder Ecke zu verspüren sind – und die zusammen mit dem angenehmen Wetter und milden Steuerklima für Schöne und Reiche ein optimales Umfeld bieten.

Dieser Artikel ist im «Millionär», dem Magazin der «Handelszeitung», erschienen (März 2024).