Monat für Monat heisst es: Festhypotheken so günstig wie noch nie! Aktuell liegt der durchschnittliche Zins für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von
10 Jahren bei rekordtiefen 1,04 Prozent, wie der Hypotheken-Vermittler Moneypark berechnet hat.
Doch wer kann überhaupt von diesen rekordtiefen Zinsen profitieren? Die meisten Mieter nicht, der Traum vom Eigenheim ist für viele geplatzt, wie Raiffeisen berechnet hat. Der Vorteil der tiefen Zinsen wird von steigenden Preisen aufgefressen. Wer heute Wohneigentum erwerben will, der braucht ein Haushaltseinkommen von mindestens 176'000 Franken und einiges an Erspartem (Blick berichtete).
Auch Hausbesitzer profitieren nicht
Bleiben diejenigen, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen. Doch die haben oft das Problem, dass sie ihre Hypothekarschuld in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt haben.
Da drängt sich die Frage auf: Lohnt es sich, die Hypothek von der Bank zurückzukaufen? Denn so wäre es möglich, sich einen besonders günstigen Anbieter zu suchen, um von den tiefen Zinsen wirklich profitieren zu können.
BLICK hat ein konkretes Beispiel durchgerechnet. Die Hypothekarschuld für den Kauf und Umbau eines Reiheneinfamilienhauses in Zürich wurde 2010 von einem der Grossen im Hypotheken-Geschäft finanziert, zu den damals üblichen Konditionen.
Auflösung lohnt sich nicht
Fazit: Eine Auflösung dieser Hypothekarschuld lohnt sich nicht, der Ausstieg kostet über 60'000 Franken an Vorfälligkeitsentschädigungen. Von den rekordtiefen Zinsen können Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothekarschuld in verschiedene Laufzeiten und Tranchen aufgeteilt haben, also selten profitieren!
Der Rat, die Hypothekarschuld aufzuteilen, war vor ein paar Jahren gang und gäbe – und ist auch heute noch ein oft gehörter Tipp der Banken. BLICK wollte von den Marktführern Raiffeisen, UBS, ZKB und Credit Suisse wissen, wie weit diese Stückelung im Markt verbreitet ist und ob die Finanzinstitute diese Aufteilung weiterhin empfehlen.
Banken halten an Aufstückelung fest
Doch bei diesem Thema lassen sich die Banken nicht gerne in die Karten schauen, die Antworten fallen dürftig aus. Zur Frage nach der Stückelung lauten die Antworten im Chor: «Dazu machen wir keine Angaben.» Klar aber ist: Die Banken halten an der Praxis fest.
«Wir empfehlen unseren Kunden grundsätzlich eine Diversifikation ihrer Hypothekenlaufzeiten», schreibt die ZKB. Dadurch könne das Risiko einer einschneidenden und plötzlichen Zinserhöhung reduziert werden.
Die CS schreibt: «Wir empfehlen eine Kombination von Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, damit bei einer allfälligen Hochzinsphase nicht der gesamte Hypothekenbetrag verlängert werden muss.» Die Antworten von Raiffeisen und UBS fallen ähnlich aus.
Experten kritisieren Kundenbindung
Diesem Ratschlag können Hypothekar-Experten nichts abgewinnen, sie üben harsche Kritik an den Banken. «Rund zwei Drittel der Hypotheken in der Schweiz sind gestückelt», sagt Lorenz Heim (51), Geschäftsführer des VZ Hypothekenzentrums in Zürich. «Die Banken haben diese goldenen Fesseln gerne, da der Hypothekarnehmer so weniger einfach wechseln kann.»
Dieser Meinung ist auch Stefan Heitmann (42). «Eine Stückelung der Hypothek macht keinen Sinn», erklärt der Geschäftsführer des Hypothekenvermittlers Moneypark. «Das ist vor allem eine Strategie der Banken, um die Kunden langfristig an sich zu binden – und dient der Bank, nicht aber dem Kunden.»
Was aber dient dem Kunden? Wie so oft lohnt es sich, das Gespräch mit der Bank zu suchen. Plötzlich ist die Empfehlung von der Stückelung nicht mehr sakrosankt, die angebotenen Zinsen rutschen tatsächlich in die Richtung der Rekordtiefstände.
Was es kostet, eine Hypothekarschuld vorzeitig aufzulösen, ist eine komplexe Berechnung. In diesem konkreten Fall geht es um eine Schuld von insgesamt 750'000 Franken, gestückelt in vier Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinsen (siehe Tabelle).
Zunächst berechnet die Bank aus Restlaufzeit und Zinssatz der einzelnen Tranchen, wie viel Geld ihr durch die vorzeitige Auflösung entgeht. Diese Zinskosten müssen bis zum Ende der Laufzeit bezahlt werden, so steht es in jedem Hypothekarvertrag.
Doch damit nicht genug: Die Bank verrechnet auch noch die Kosten, die ihr entstehen, um das Kapital von 750'000 Franken wieder anzulegen. Das sind in Zeiten von Negativzinsen tatsächlich Kosten, der sogenannte «Wiederanlagesatz» schwankt im konkreten Beispiel zwischen –0,75 und –0,89 Prozent. Einzig bei der Liborhypothek entfallen diese Zusatzkosten.
All dies summiert sich zur sogenannten «Vorfälligkeitsentschädigung» von insgesamt 66'414.95 Franken. Die Auflösung dieser Hypothekarschuld ist also eine teure Sache, die sich auch mit tiefsten Hypozinsen nicht aufrechnen lässt.
Immerhin: Die Bank bemüht sich um ihre Kunden, macht ein Angebot, die Hypo-Schuld (mit Ausnahme der Liborhypothek) in einer einzigen Tranche zu bündeln, zu einem Zinssatz, der deutlich unter dem Durchschnitt der bisherigen drei Tranchen liegt. Das heisst: Der Kunde muss die Zinsen der Restlaufzeiten nicht bar berappen, diese werden mit dem neuen Angebot gegengerechnet.
Was es kostet, eine Hypothekarschuld vorzeitig aufzulösen, ist eine komplexe Berechnung. In diesem konkreten Fall geht es um eine Schuld von insgesamt 750'000 Franken, gestückelt in vier Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinsen (siehe Tabelle).
Zunächst berechnet die Bank aus Restlaufzeit und Zinssatz der einzelnen Tranchen, wie viel Geld ihr durch die vorzeitige Auflösung entgeht. Diese Zinskosten müssen bis zum Ende der Laufzeit bezahlt werden, so steht es in jedem Hypothekarvertrag.
Doch damit nicht genug: Die Bank verrechnet auch noch die Kosten, die ihr entstehen, um das Kapital von 750'000 Franken wieder anzulegen. Das sind in Zeiten von Negativzinsen tatsächlich Kosten, der sogenannte «Wiederanlagesatz» schwankt im konkreten Beispiel zwischen –0,75 und –0,89 Prozent. Einzig bei der Liborhypothek entfallen diese Zusatzkosten.
All dies summiert sich zur sogenannten «Vorfälligkeitsentschädigung» von insgesamt 66'414.95 Franken. Die Auflösung dieser Hypothekarschuld ist also eine teure Sache, die sich auch mit tiefsten Hypozinsen nicht aufrechnen lässt.
Immerhin: Die Bank bemüht sich um ihre Kunden, macht ein Angebot, die Hypo-Schuld (mit Ausnahme der Liborhypothek) in einer einzigen Tranche zu bündeln, zu einem Zinssatz, der deutlich unter dem Durchschnitt der bisherigen drei Tranchen liegt. Das heisst: Der Kunde muss die Zinsen der Restlaufzeiten nicht bar berappen, diese werden mit dem neuen Angebot gegengerechnet.