Der wachsende Leerstand in der Schweiz ist und bleibt ein Thema. Mit ihm steigt der Druck auf die Vermieter, ihre Wohnungen loszuwerden. Koste es, was es wolle. Das letzte Mittel sind oft ungeliebte Mietzinssenkungen. Doch selbst die reichen nun mancherorts nicht mehr aus.
Ein solches Marktumfeld zwingt die Vermieter zur Rückbesinnung auf die Qualität ihres Produkts: den Grundriss. Das schreibt die Credit Suisse (CS) im Schweizer Immobilienreport. Der optimale Grundriss soll es richten und leerstandsgeplagte Wohnungen wieder attraktiv machen.
Mieten sinken um 2 Prozent
Die Gründe für den steigenden Leerstand sind bekannt: Das tiefe Zinsniveau treibt Anleger auf der Suche nach Rendite in den Immobilienmarkt. Gebaut wird oft am falschen Ort – abseits der Zentren in der Agglomeration. Und dort ist die Nachfrage gering. So werden auch 2019 zahlreiche neue Mietwohnungen auf den vielerorts übersättigten Markt kommen. «Der Leerstand wird chronisch», sagt Fredy Hasenmaile (51), Immobilienexperte der CS.
Zum zehnten Mal in Folge erhöhen sich die Leerstände 2019 am Mietwohnungsmarkt. Und die Mieten sinken weiter – um 1 bis 2 Prozent, prognostizieren die Ökonomen der CS.
Schweizer Start-up misst die Wohnqualität
Was also zählt, wenn ein tiefer Mietzins kein ausschlaggebendes Argument mehr ist? Eine gute Erreichbarkeit und die Nähe zu den Zentren steht an erster Stelle. Dann folgt der Grundriss. «In Zukunft wird der Grundriss immer mehr an Bedeutung gewinnen. Den aktuellen Leerstand werden wir dadurch allerdings nicht reduzieren», sagt Hasenmaile.
Doch jeder hat seine eigene Vorstellung von der perfekten Wohnungsaufteilung: Familien suchen eher nach hoher Funktionalität, vielfältiger Nutzbarkeit oder Helligkeit der Kinderzimmer. Für Singles oder Paare stehen ein offener Grundriss, repräsentativer Koch-, Ess- und Wohnbereich, Ausblick oder Abendsonne auf der Wunschliste.
Jetzt lässt sich die Wohnqualität messen: Das Schweizer Start-up Archilyse liefert Simulationen und Analysen zur Aussicht, möglichen Raumnutzung, verkehrstechnischen Erschliessung sowie zu den statischen, thermischen und akustischen Eigenschaften der Wohnung. Mithilfe von Algorithmen lässt sich gar der Lichteinfall für jedes Zimmer rechnerisch ermitteln.
Gründer und CEO Matthias Standfest (36) weiss, was Mieter brauchen: «Männer in Führungspositionen legen grossen Wert auf einen weiten Ausblick - eine gute Aussicht auf die Umgebung gibt ein Gefühl von Erhabenheit», sagt er. Das würde aus Studien hervorgehen. Ebenso liesse sich häusliche Gewalt in Verbindung mit Mirkogrundrissen setzen.
Weniger Wohneigentum
Wohneigentümer können sich weiter freuen: Dank des Tiefzinsumfelds bleibt Kaufen attraktiver als Mieten. Im Durchschnitt kommt einen das Eigenheim gar 18 Prozent günstiger als die Mietwohnung.
Doch Kaufimmobilien bleiben teuer: Denn im Vergleich zu Mietwohnungen wird deutlich weniger Wohneigentum gebaut. In manchen Regionen ist die Nachfrage höher als der Bestand – und die Preise steigen. Für 2019 prognostizieren die Ökonomen der CS zum ersten Mal seit langem eine sinkende Eigentumsquote.