«Easy money», leicht verdientes Geld: Zinsen auf Allzeittief, spottbillige Baufinanzierung und ein Anlage-Notstand haben Mietwohnungsliegenschaften wie Pilze aus dem Boden schiessen lassen. Einige davon wurden zu Geistersiedlungen. Und sind es immer noch. Deren Verwaltungen baggern darum mit Gratis-Mieten und -Parken für die Vollbesetzung.
Sogenannte Renditeliegenschaften – Immobilien wie etwa Mehrfamilienhäuser, die von Investoren als Geldanlage gehalten werden – erhalten ab 2020 nun eine schärfere Regulierung. Die Banken selbst haben vorgeschlagen, hier auf die Bremse zu treten.
Risiken im Mehrfamilienhausmarkt
Laut Finanzmarktaufsicht Finma werden neu bei der Hypothekenvergabe für Miethäuser oder weitere Renditeobjekte von den Kreditnehmern Eigenmittel von mindestens 25 Prozent des Belehnungswerts verlangt. Bisher waren es nur 10 Prozent. Ausserdem muss die Hypothekarschuld neu innert zehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden.
Grund für die Regulierung: Die Nationalbank SNB sieht auf dem Mehrfamilienhausmarkt die grösseren Risiken für Banken und Haushalte. Auch weil die Nettozuwanderung weiter abnehmen dürfte, was die Vermietung grösserer Liegenschaften erschwert.
Werden folglich die Leerstände zurückgehen? Zumindest dürften sie weniger schnell wachsen.«Wir erwarten, dass die Verschärfung zu einer leichten Beruhigung beim Wohnungsneubau und beim Handel mit Renditeobjekten beiträgt», sagt Robert Weinert, Immo-Experte bei Wüest Partner, zu BLICK. «Denn für einzelne Investoren, vor allem private Anleger, dürfte die Fremdfinanzierung nun nicht mehr möglich sein.»
Nochmals ein Leerstandsrekord
Mit Spannung erwartet wird die für September vorgesehene Veröffentlichung der Leerstände in der Schweiz. Die Leerwohnungsziffer ist eine etablierte Kerngrösse zur Beurteilung des Schweizer Wohnungsmarkts.
Erste Kantone und Städte haben ihre Bestände bereits gemeldet. «Die Anzahl leer stehender Wohnungen ist im laufenden Jahr weniger stark gewachsen als in den Vorjahren», schreiben die Immo-Experten der Credit Suisse (CS) in einer ersten Analyse. Gemäss deren Hochrechnung dürfte die Leerwohnungsziffer gesamtschweizerisch auf gegen 1,7 Prozent zugenommen haben (Vorjahr 1,62 Prozent). Dennoch sei das ein Wert, der zuletzt vor über 20 Jahren übertroffen wurde.
In absoluten Zahlen rechnet die CS, dass 4000 neue Leerwohnungen auf den Markt gekommen sind. Das Plus dürfte aber klar unter dem Zuwachs des Vorjahres von 8000 Wohneinheiten bleiben, heisst es.
Dazu die UBS: «Wir erwarten keine Beschleunigung der Bautätigkeit. Die negative Zinswelt dürfte den Leerstand jedoch auf aktuell hohem Niveau zementieren.»
Folgen für Mieter und Eigenheimbesitzer
Trotz derzeit super-billigen Hypotheken erwarten die Immo-Experten der UBS mittelfristig, «dass sich der Kostenvorteil des Eigenheims gegenüber einer Mietwohnung verringern dürfte», wie es in einer aktuellen Studie heisst.
Die Mieten würden derzeit teilweise deutlich sinken, so dass die Mietkosten zumindest bei grossen Wohnungen nicht mehr viel über den Kosten für Unterhalt, Steuern und Zinsen sowie Altersentwertung der Liegenschaft lägen.
Diese Entwicklung wiederum dürfte dazu beitragen, dass sich die Geistersiedlungen nicht mehr so stark wie in den Vorjahren ausbreiten. (uro)