In diesem Ranking möchte eigentlich niemand vorne stehen: Genf und Zürich gehören zur internationalen Spitze, wenn es um das Risiko einer Immobilienblase geht. Das zeigt der diese Woche erschienene UBS-Bubble-Index. In der Region Zürich sind die Eigenheimpreise allein seit Anfang 2020 um 20 Prozent gestiegen.
Platzt eine solche Blase, kann dies für Wohnungseigentümerinnen oder -eigentümer fatale Folgen haben: Die Immobilienpreise rasseln in den Keller, bis bei den Banken irgendwann der Gegenwert für die ausgegebenen Hypotheken fehlt. Bei einer solchen Unterdeckung könnten die Banken von den Hauseigentümern Nachzahlungen fordern, die gehörig einschenken.
Da viele Leute beim Kauf ihres Eigenheims finanziell an die Schmerzgrenze gehen, kann es rasch eng werden. Ein simples Beispiel: Jemand kauft für eine Million Franken eine Wohnung und finanziert diese zu 80 Prozent über einen Bankkredit. Sinkt der Preis der Immobilie um 20 Prozent auf 800'000 Franken, steigt die Verschuldung 100 Prozent. Der Besitzer müsste in der Folge 160'000 Franken nachschiessen.
Risiken sind im Zentrum höher
Sollten Immobilienbesitzer in Genf und Zürich wegen des erhöhten Blasenrisikos also besorgt sein? Katharina Hofer (35), UBS-Ökonomin und Mitautorin der Studie, beruhigt: «Aktuell erwarten wir im Vergleich zum kräftigen Preiswachstum während der Pandemie eine deutliche Abkühlung auf dem Eigenheimmarkt, aber keine Korrektur mit stark sinkenden nominalen Preisen.»
Die jahrelangen Negativzinsen hatten zur Folge, dass sich viel mehr Menschen Wohneigentum gekauft haben. Das liess die Eigenheimpreise deutlich stärker als die Mieten hochgehen. Im Stadtzentrum von Zürich sind die Preise zudem mehr gestiegen als in der Agglomeration. «Daher ist das Blasenrisiko in der Agglomeration eher tiefer», sagt Hofer.
Wirtschaftskrise als mögliche Spielverderberin
Die Ökonomin rechnet damit, dass die Ungleichgewichte im Markt jedoch ohne Preiszerfall abgebaut werden. So profitiert der Zürcher Immobilienmarkt von der starken Wirtschaft in der Region. Die Zuwanderung ist nach wie vor gross und die Nachfrage nach Eigentum bedeutend höher als das Angebot. Damit die Preise purzeln, müsste nach Einschätzung von Hofer einiges passieren: «Erst im Fall einer starken Rezession und einer bröckelnden Arbeitsplatzsicherheit würden die nominalen Preise sinken – davon gehen wir aktuell aber nicht aus.»
Auch Simon Hurst (35) von der Immobilienberatungsfirma IAZI hält es für unwahrscheinlich, dass Wohnungsbesitzer Geld bei ihrer Bank nachschiessen müssen: «Dafür müssten die Preise massiv einbrechen und das ist derzeit unrealistisch.»
Renditeliegenschaften geraten schneller unter Druck
Zudem würden die Hypotheken-Regelungen bei den Finanzinstituten für zusätzliche Sicherheit sorgen, so Hurst: «Wer ein Eigenheim mit wenig Eigenmitteln kauft, hat in den ersten 15 Jahren eine Amortisationspflicht, sodass die Belehnung in dieser Zeit von maximal 80 Prozent auf zwei Drittel des Immobilienwerts sinkt.» Und die Banken hätten ein Interesse daran, dass die Hypotheken wie bis anhin sicher weiterlaufen. «Deshalb dürften bei sinkenden Preisen nur Einzelfälle betroffen sein.»
Bei fremdfinanzierten Renditeliegenschaften beurteilt Hurst die Situation jedoch anders: «Kommt es dort zu einer starken Preiskorrektur bei steigenden Zinsen, haben die Investoren relativ schnell ein Problem. Die Mieteinnahmen reichen dann nicht mehr für die Zinszahlungen und das Eigenkapital löst sich in Luft auf.»
Da die Zuwanderung in der Schweiz gemäss Prognosen im nächsten Jahr aber ebenfalls hoch ausfallen soll, werden in den Immobilien-Hotspots gar weiterhin leicht steigende Preise erwartet.
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