Noch gebe es in der Schweiz keine Geisterstädte, sagte Donato Scognamiglio, Leiter des Immobilienberaters IAZI. Doch in der Peripherie wiesen einige Gemeinden sehr hohe Leerstands-Risiken aus.
Den höchsten Wert auf dem Leerstands-Risiko-Indikator verzeichnet die Gemeinde Vechigen bei Bern. Darauf folgen Delsberg und Buchs AG. Hoch sind die Risiken auch in Thal SG, Eglisau ZH, Lengnau BE und Reinach AG. Der Indikator kombiniert die publizierten Baubewilligungen mit den existierenden Leerständen der Gemeinden (mit über 5000 Einwohnern).
Für Vermieter wird es selbst bei Mieterwechseln zunehmend schwierig, höhere Mieteinnahmen zu generieren. Gemäss dem IAZI Netto Rent Index weisen die Bestandsmieten dieses Jahr noch ein Preiswachstum von 0,5 Prozent aus. Über die letzten fünf Jahre wurde bei 668'574 analysierten Verträgen ein Preisrückgang von 0,1 Prozent verzeichnet.
Für die institutionellen Kunden wie Pensionskassen, die IAZI vertritt, bedeutet dies, dass sie auf Renditeliegenschaften weniger verdienen. «Die Anleger wissen, dass die Leerstände auf die Bewertungen drücken werden», sagte Scognamiglio am Schweizer Finanz- und Immobilienkongress in Bern.
Die Immobilen-Aktien und- Fonds hätten die letzten Monate bereits nachgegeben - sie nähmen die Entwicklung bei den direkten Renditeimmobilien vorweg. Laut dem IAZI-Chef sind institutionelle Anleger mit rund 150 Milliarden Franken in Mehrfamilienhäuser investiert. Wenn die Institutionellen weniger Rendite erzielen, spürten das am Ende die Versicherten.
Die meisten Immobilien hierzulande befinden sich im Besitz von Privaten. Rund 40 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer besässen ein Eigenheim. Angesichts der Preisentwicklungen sei heute für 93 Prozent der Haushalte ein Eigenheim unbezahlbar, führte Scognamiglio aus.
Mit einem Jahreseinkommen von 120'000 Franken und Eigenmitteln von 150'000 Franken konnte sich ein Haushalt in Zürich im Jahr 2000 eine Wohnung von 109 Quadratmetern leisten. Letztes Jahr lag für dieses Geld noch eine 58-Quadratmeter-Wohnung drin. Im Kanton Zug und der Innerschweiz sei die Entwicklung ähnlich - weil sich der Immobilienboom in Zürich bis dort auswirke, sagte Scognamiglio.
In Bern, wo die Immobilienpreise weniger stark stiegen, konnte man sich 2000 mit der genannten Summe eine 124-Quadratmeter grosse Wohnung kaufen. Im vergangen Jahr waren es noch 91 Quadratmeter.
«Bereits heute sind viele Hauseigentümer an ihrer Tragbarkeitsgrenze», führte Scognamiglio aus. Die Situation dürfte schwieriger werden, wenn die Abschaffung des Eigenmietwerts durchkomme. Die zuständige parlamentarische Kommission arbeitet derzeit an einem Vorschlag.
Wenn die Wohneigentümer den Eigenmietwert nicht mehr für die Steuern anrechnen könnten, dürften viele versuchen, ihre Schulden und Hypotheken zu amortisieren. Das wird laut IAZI vor allem älteren und vermögenden Besitzern gelingen. «Die Banken behalten so die schlechten Risiken», befürchtet Scognamiglio.