Im Schweizer Mittel koste ein Eigenheimkauf aktuell rund 5 Prozent weniger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung, schreibt die UBS in einer Mitteilung vom Donnerstag. Dabei gibt es aber grosse regionale Unterschiede. Zudem würden die Risiken eines Eigenheimkaufs oft unterschätzt.
In der Studie verglich die UBS die Kosten einer Eigentumswohnung und einer aktuell ausgeschriebenen Mietwohnung. Eine grosse Wohnung mit einem Kaufpreis von einer Million Franken lässt sich im Schweizer Durchschnitt für rund 3060 Franken pro Monat inklusive Nebenkosten mieten. Die Jahresmiete beträgt also 36'700 Franken.
Wer die Liegenschaft kauft, trägt gemäss Studie Kosten von rund 32'500 Franken pro Jahr. Neben den Zinskosten falle die oft unterschätzte Abschreibung ins Gewicht. Unter dem Strich liegen die jährlich anfallenden Kosten einer Eigentumswohnung dennoch unter den Mietausgaben für ein vergleichbares Objekt, wie die UBS vorrechnet.
Kaufen ist demnach besonders in Gemeinden mit relativ tiefem Preisniveau attraktiv. Die jährliche Ersparnis zur Miete beim Kauf eines Medianobjekts betrage beispielsweise in La Chaux-de-Fonds NE knapp 20 Prozent, heisst es in der Studie. Hingegen sei in Erlenbach am Zürichsee Mieten deutlich günstiger.
Insbesondere die Besteuerung des Eigenmietwerts kann laut UBS das Eigentum von Wohnraum in Gemeinden mit höheren Steuersätzen und höheren Mieten zusätzlich verteuern. Ob Kaufen günstiger als Mieten ist, hänge also stark von der jeweiligen Gemeinde ab. Je höher die Eigentumsprämien an Seelagen oder auch an zentralen städtischen Lagen ausfallen, desto attraktiver werde eine Mietwohnung.
Bei so einfachen Vergleichsrechnungen würden jedoch wichtige Risiken einer Immobilieninvestition ungenügend berücksichtigt, schreibt die UBS weiter. Immobilien entwickelten sich in Rezessionszeiten zwar weit stabiler als Aktien, würden jedoch meist auf Kredit erworben.
«Brechen Aktien um 20 Prozent ein, so geht der Investor nur dieser Wertverminderung verlustig. Tauchen hingegen die Immobilienpreise um 20 Prozent, so zerrinnt bei einem mit 80 Prozent belehnten Haus das gesamte Eigenkapital, was zum Verlust des Wohneigentums führen kann», heisst es im UBS-Papier.
Weiter gibt die Bank zu bedenken, dass Kauf und Eigentum von Eigenheimen durch fallende Zinsen in den letzten 20 Jahren begünstigt wurden. Eine Trendwende bei der Zinsentwicklung würde das Ergebnis der Kostenvergleichsrechnung wie zugunsten des Mietwohnungsmarkts drehen.