Immer mehr Leute kaufen sich eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Nicht um darin zu wohnen, sondern um das Objekt weiterzuvermieten. Man nennt dies «Buy-to-let», Kauf zur Vermietung.
Bei der Credit Suisse sind im letzten Jahr 17 Prozent aller Neuhypotheken für solche Buy-to-let-Objekte aufgenommen worden. 2004 lag dieser Wert erst bei 10,6 Prozent. Die CS führt diesen Trend auf die anhaltenden Negativzinsen zurück.
Nicht alle dieser Eigentümer kaufen sich das Objekt allein wegen der Rendite. Sie kaufen es vielleicht für die Kinder oder um später dort einzuziehen. Das macht Sinn. Doch gemäss der CS kann Buy-to-let auch aus Renditeüberlegungen attraktiv sein, sagte sie am Mittwoch an einer Medienkonferenz. Dank der tiefen Zinsen sind Hypotheken günstiger zu haben.
Jede Finanzanlage ist mit Risiken verbunden. Beim Kauf zur Vermietung sind sie meines Erachtens zu gross.
Man weiss nie, was kommt
Es deutet zwar nichts darauf hin, dass die Negativzinsen bald ausgedient hätten. Doch vor Überraschungen ist man an den Finanzmärkten nie gefeit. Auch deutet nichts darauf hin, dass die Zuwanderung, die massgeblich zur Immobilienpreissteigerung beigetragen hat, doch noch gedrosselt wird. Aber auch hier weiss man nie: Schliesslich hat der Schweizer Souverän vor sechs Jahren an der Urne sein Unbehagen über die ungebremste Zuwanderung zum Ausdruck gebracht.
Erhebliche Risiken schlummern insbesondere bei Eigentumswohnen, welche die Mehrheit der Buy-to-let-Objekte ausmachen. Stockwerkeigentum ist Miteigentum. Man kann nicht alleine entscheiden, welche Renovationen zu tätigen sind.
Und überhaupt: Ist es denn so sicher, dass sich Mieterinnen und Mieter finden lassen? Die Leerstandsquote steigt. «Die bereits heute relativ lange Vermarktungsdauer neuer Mietwohnungen dürfte noch länger werden», schreibt die CS in der Studie. Es kommen mehr Miet- als Eigentumswohnungen auf den Markt.
Ein Klumpenrisiko
Das grösste Problem liegt meines Erachtens aber im Klumpenrisiko: Diversifikation, die Verteilung des Vermögens auf viele unterschiedliche Anlagen, ist eines der höchsten Gebote einer vorsichtigen Geldanlage. Doch mit dem Kauf von Stockwerkeigentum oder eines Einfamilienhauses wird man diesem Gebot nicht gerecht.
Laut einer Faustregel sollte man zehn Prozent des Vermögens in Immobilien investieren. Dazu eignen sich indirekte Anlagen wie Immobilienfonds. Da ist man nicht an einer einzigen, sondern an einer Vielzahl von Immobilien beteiligt.
Klar: Es wird immer Fälle geben, in denen die Rechnung aufgeht. Im Übrigen gilt meine Skepsis nur Renditeobjekten. Objekte, in denen man zu Hause ist, ist eine ganz andere, auch emotionale Geschichte.
Und wenn wir schon bei den Emotionen sind: Die meisten Mieterinnen und Mieter sind unproblematisch. Es gibt aber auch andere. Guet Nacht, wenn man sich bei der Auswahl der Mieterschaft blenden lässt.
Wie heisst es so schön: «Wer Probleme sucht, kauft sich ein Renditeobjekt.»