Jetzt hat sich die Prognose der Credit Suisse (CS) bewahrheitet: Die Hypothekarschulden in der Schweiz haben im vergangenen Jahr ein Rekordhoch erreicht. Erstmals hat der Schuldenstand die Marke von einer Billion Franken geknackt, und das schon einen Monat vor Jahresende!
«Die Hypothekarschulden in der Schweiz haben bereits im November 2018 die 1000-Milliarden-Franken-Marke überschritten», bestätigt Fredy Hasenmaile (51), Immobilien-Experte der CS. Ende Oktober habe die Verschuldung bei 999,6 Milliarden Franken gelegen. Laut dem Experten wächst der Schuldenberg monatlich um zwei bis drei Milliarden Franken.
Langsamer Anstieg der Zinskosten
Genaue Zahlen gibt die CS erst im März 2019 bekannt. Der Schuldenberg müsste eigentlich noch viel höher sein. Versicherungen und Pensionskassen als Kreditgeber sind nicht Teil der Rechnung. Erfasst wurden nur die Hypotheken, die durch Banken vergeben wurden – in der Schweiz knapp 95 Prozent.
Erstaunlich: Trotz Durchbrechen der Billionengrenze und günstigen Zinsen befindet sich das Wachstum des Hypothekarvolumens auf einem historisch tiefen Niveau. Privathaushalte aufgepasst: «Wir wissen, dass wir aktuell eine ausserordentliche Zinssituation haben, die nicht ewig besteht», sagt Hasenmaile. Man müsse sich auf einen langsamen Anstieg der Zinskosten vorbereiten.
Dennoch gibt der CS-Experte erst mal Entwarnung auch für potenzielle Hausbesitzer: «Die Kreditinstitute berechnen aus Vorsicht die Tragbarkeit der Hypothekarschulden mit deutlich höheren Zinsen.» Steigende Zinsen führen damit nicht sofort zu Problemen.
Wer vergleicht, spart viel Geld
Was die Finanzierung des Traumhauses anbelangt, lassen sich bei der Wahl der richtigen Hypothek Tausende Franken sparen. Eine gute Beratung zahlt sich deshalb aus. Beispiel: Vergleicht man auf der Homepage des VZ Vermögenszentrums die Anbieter und ihre Zinssätze für eine Festhypothek von 800'000 Franken über die Laufzeit von zehn Jahren, zeigt sich das Ausmass des Sparpotenzials: Über 4100 Franken pro Jahr beträgt dort der Kostenunterschied zwischen dem teuersten und dem günstigsten Hypothekaranbieter (Stand 4. Januar).
Derzeit notiert der Richtsatz für Festhypotheken über zehn Jahre im Schnitt bei 1,5 Prozent. Doch neben der Festhypothek gibt es noch die variable, Kombi- und Libor-Hypothek, die sich für unterschiedliche Lebens- und Vermögenssituationen eignen.
Verschiedene Faktoren sollten geprüft werden, bevor sich der Hauskäufer für ein bestimmtes Modell entscheidet: Neben der finanziellen ist auch die familiäre Situation wichtig: Sind Sie alleiniger Kreditnehmer oder tragen Sie die Kosten zu zweit. Planen Sie Kinder und kann es passieren, dass ein Elternteil dann reduziert und weniger Einkommen für die Tilgung der Hypothek beisteuert? «All diese Fragen sollten in einem ersten Schritt geklärt werden», sagt Kay Foerschle (40) vom Hypothekarvermittler Moneypark.
Hypothek und Eigenkapital
Zu den Hypothekaranbietern gehören neben Banken auch Pensionskassen und Versicherungen. Der Unterschied: Da die Hypothekenvergabe nicht zum Kerngeschäft der Versicherungen zählt, können die Angebote zu denen der Banken deutlich variieren. In der Regel liegt der durch die Hypothek abgedeckte Kredit bei 80 Prozent des Kaufpreises. Die restlichen 20 Prozent bringt der Käufer durch Eigenkapital ein.
Festhypothek: Bei der Festhypothek bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit (2 bis 25 Jahre) fest. Sie bietet sich für eher risikoscheue Hauskäufer an. Denn steigt der Zinssatz, sind sie nicht betroffen. Sie behalten ihren abgeschlossenen Zins bei. Sinken die Zinsen, profitieren sie jedoch nicht. Ein vorzeitiger Ausstieg vor Ende der Laufzeit ist ausserdem nicht so einfach möglich und immer mit Kosten verbunden. Der Zinssatz bei Festhypotheken kann je nach Anbieter stark variieren. Im Schnitt liegt er bei einer Laufzeit von zehn Jahren bei 1,5 Prozent.
Libor-Hypothek: Während einer Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden die Zinsen der Hypothek alle drei, sechs oder zwölf Monate dem aktuellen Marktzins angepasst. Dieser richtet sich nach dem Libor (London Interbank Offered Rate), einem täglich neu festgesetzten Referenzzinssatz im Interbanking. Solange die Zinsen niedrig sind, profitiert der Hypothekarnehmer. Er muss aber über ein gewisses finanzielles Polster verfügen, um einen Zinsanstieg abfedern zu können. Der Libor wird 2021 abgeschafft und durch alternative Referenzzinssätze abgelöst.
Kombi-Hypothek: Diese Variante kombiniert unterschiedliche Hypotheken, wie zum Beispiel Libor- und Festhypothek. Das Zinsrisiko wird aufgeteilt und bleibt kalkulierbarer.
Variable Hypothek: Mit einem Zinssatz von aktuell 2,5 Prozent ist dies die teuerste Hypothek. Und bietet sich fast nur für eine kurze Laufzeit an. Der Hypothekarnehmer ist bei diesem Modell allerdings am flexibelsten, denn da keine feste Laufzeit besteht, kann er jederzeit aussteigen.
Festhypothek: Bei der Festhypothek bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit (2 bis 25 Jahre) fest. Sie bietet sich für eher risikoscheue Hauskäufer an. Denn steigt der Zinssatz, sind sie nicht betroffen. Sie behalten ihren abgeschlossenen Zins bei. Sinken die Zinsen, profitieren sie jedoch nicht. Ein vorzeitiger Ausstieg vor Ende der Laufzeit ist ausserdem nicht so einfach möglich und immer mit Kosten verbunden. Der Zinssatz bei Festhypotheken kann je nach Anbieter stark variieren. Im Schnitt liegt er bei einer Laufzeit von zehn Jahren bei 1,5 Prozent.
Libor-Hypothek: Während einer Laufzeit von drei bis fünf Jahren werden die Zinsen der Hypothek alle drei, sechs oder zwölf Monate dem aktuellen Marktzins angepasst. Dieser richtet sich nach dem Libor (London Interbank Offered Rate), einem täglich neu festgesetzten Referenzzinssatz im Interbanking. Solange die Zinsen niedrig sind, profitiert der Hypothekarnehmer. Er muss aber über ein gewisses finanzielles Polster verfügen, um einen Zinsanstieg abfedern zu können. Der Libor wird 2021 abgeschafft und durch alternative Referenzzinssätze abgelöst.
Kombi-Hypothek: Diese Variante kombiniert unterschiedliche Hypotheken, wie zum Beispiel Libor- und Festhypothek. Das Zinsrisiko wird aufgeteilt und bleibt kalkulierbarer.
Variable Hypothek: Mit einem Zinssatz von aktuell 2,5 Prozent ist dies die teuerste Hypothek. Und bietet sich fast nur für eine kurze Laufzeit an. Der Hypothekarnehmer ist bei diesem Modell allerdings am flexibelsten, denn da keine feste Laufzeit besteht, kann er jederzeit aussteigen.
Konkret: Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von einer Million Franken liegt der Kredit im Regelfall bei 800'000 Franken, 200'000 Franken trägt der Käufer. «Es ist möglich, den Kredit um weitere zehn Prozent zu erhöhen, wenn man bereit ist, Guthaben aus der zweiten oder dritten Säule in dieser Höhe als Pfand zu geben, und wenn die Tragbarkeit auch mit der höheren Hypothekarsumme gegeben ist», so Foerschle.
Die erste und zweite Hypothek
Zudem kann die Hypothek aufgeteilt werden. Das macht vor allem Sinn, wenn das benötigte Kreditvolumen 65 Prozent des Kaufpreises übersteigt. Man spricht dann von erster und zweiter Hypothek. Die erste gibt es bei einer Belehnung bis zu 65 Prozent, die zweite auf die verbleibenden 15 Prozent. In der Schweiz werden die erste und zweite Hypothek in der Regel beim gleichen Anbieter aufgenommen. Das hat einen einfachen Grund: Die erste Hypothek muss nicht amortisiert werden.
Die zweite Hypothek hingegen innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters. «Dass die erste Hypothek nicht zurückgezahlt wird, hat vor allem steuerliche Gründe», erklärt Foerschle. Da der Eigenmietwert unabhängig von der Hypothekarhöhe versteuert werden muss, lohnt es sich in den meisten Fällen, die erste Hypothek stehen zu lassen und die bezahlten Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen.
Direkte oder indirekte Amortisation?
Wer seine Hypothek zurückzahlt, muss sich überlegen, ob er die direkte oder indirekte Amortisation wählt. Wer den direkten Weg geht, reduziert die Hypothek durch regelmässige Einzahlungen. Der indirekte Weg führt über die dritte Säule: Der Kreditnehmer zahlt dort ein. Der Betrag wird dann zugunsten des Hypothekargebers verpfändet. Nach 15 Jahren wird der Inhalt der dritten Säule zur Tilgung der Hypothek verwendet.
Die indirekte Amortisation hat den Vorteil, dass Gelder bis zu über 6000 Franken in der dritten Säule jährlich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. «In den meisten Fällen lohnt sich die indirekte Amortisation. Man profitiert von den steuerlichen Aspekten», sagt Foerschle. Die meisten Hausbesitzer in der Schweiz würden diesen Weg wählen, so der Experte.