Darum gehts
- Nationalbank senkt Leitzins, Saron-Hypotheken werden günstiger für Eigenheimbesitzer
- Geldmarkthypotheken langfristig billiger als Festhypotheken
- Banken treten bei der Kreditvergabe auf die Bremse
Für Eigenheimbesitzer und solche, die es werden wollen, war der vergangene Donnerstag ein Freudentag. Mit der Halbierung des Leitzinses auf 0,25 Prozent machte Nationalbank-Präsident Martin Schlegel (48) ihnen ein Geschenk. Schaut man genauer hin, fällt auf, dass durch den forschen Zinsschritt der SNB vor allem Geldmarkthypotheken günstiger geworden sind, die sich am sogenannten Saron orientieren, einem Referenzzinssatz für Schweizer Franken.
Weil die Banken zusätzlich zum Saron noch eine Marge draufschlagen, verbilligen sich die Hypothekarkosten für Eigenheimbesitzer um etwa 15 bis 20 Prozent. Legt man eine Marge von einem Prozent zugrunde, zahlt eine Familie nicht mehr 1,5 Prozent, sondern lediglich 1,25 Prozent für Kredite auf ihr Eigenheim. Bei einer Hypothekarschuld von einer Million Franken entspricht das einer Einsparung von jährlich 2500 Franken, gut 200 Franken pro Monat.
Mit dem jüngsten Zinsschritt der Nationalbank sind Saron-Hypotheken erneut deutlich günstiger als Festhypotheken. Wie die Grafik eindrücklich zeigt, waren sie zuletzt wieder teuer geworden. Das hängt damit zusammen, dass viele Beobachter mittel- bis langfristig mit einer erneuten Steigerung des Zinsniveaus rechnen. Dies wiederum hat mit der Geopolitik zu tun – und vor allem mit US-Präsident Donald Trump, der mit hohen Zöllen droht und sie zum Teil schon eingeführt hat. Da Zölle Waren verteuern, nimmt auch die Inflation zu. Sobald das geschieht, müssen Notenbanken gegensteuern und die Zinsen erhöhen.
Geldmarkthypotheken langfristig am billigsten
Die gestiegenen Zinskurven bei Festhypotheken mit einer Laufzeit von fünf und zehn Jahren nehmen diese Entwicklung vorweg. Wer jetzt eine langfristige Hypothek abschliesst, geht möglicherweise davon aus, dass die Zinsen noch viel stärker ansteigen und denkt sich: Lieber jetzt mehr zahlen als später schlaflose Nächte haben. Das ist verständlich.
Rational ist dieses Kalkül allerdings nicht. Schaut man in die Vergangenheit, gibt es praktisch keine Phase, in der, wie eine Auswertung des VZ Vermögenszentrums zeigt, eine fünf- oder zehnjährige Hypothek gegenüber einer Geldmarkthypothek günstiger gewesen wäre. Wer sich 1993 mit 500’000 Franken verschuldete, zahlte mit einer Drei-Monats-Geldmarkthypothek über die folgenden zehn Jahre total 176’000 Franken Zinsen. Bei einer zehnjährigen Hypothek waren es 355’000 Franken – also mehr als doppelt so viel.
Bis 2015 waren Geldmarkthypotheken stets günstiger als Festhypotheken mit Laufzeiten von fünf und zehn Jahren. Dies änderte sich erst, als die Nationalbank Ende 2014 Negativzinsen einführte. Wer sich damals für eine fünfjährige Festhypothek entschied, zahlte gemäss VZ Vermögenszentrum über einen Zeitraum bis 2024 rund 5000 Franken weniger auf Schulden von 500’000 Franken.
Niemand kann heute sagen, was die Zukunft bringt. Allzu grosse Angst, dass die Zinsen massiv ansteigen, ist eher nicht angebracht. Vor allem deshalb nicht, weil die europäischen Staaten sich massiv verschulden werden – allen voran Deutschland. Hohe Zinszahlungen jedoch können sich die Staaten einfach nicht leisten. Um die Zinsen zu drücken, hätte die Europäische Zentralbank (EZB) wie schon in vergangenen Jahren die Möglichkeit, Staatsanleihen in gigantischem Ausmass aufzukaufen.
Knausrige Banken
Alles gut also für Schweizer Hüslibesitzer? Nicht unbedingt. Das tiefere Zinsniveau bedeutet nämlich nicht, dass die Banken Hypotheken nun grosszügiger vergeben, meint Adrian Wenger, Hypothekenexperte beim VZ Vermögenszentrum. Eher sei das Gegenteil der Fall: «Viele Eigenheim-Interessierte beklagen sich, dass die Banken bei der Vergabe von Hypotheken die Bremse angezogen haben.»
«Das Kapital ist knapper geworden», betont Wenger. Dafür gebe es vor allem zwei Gründe. Zum einen mache sich der Wegfall der Credit Suisse im Markt spürbar, die im Hypothekengeschäft bis zuletzt sehr aktiv war. Die UBS, die das CS-Kreditbuch übernommen hat, sitze nun auf zu vielen Hypotheken und bremse daher im Neugeschäft.
Zudem schlage auch das auf Anfang Jahr neu eingeführte Eigenkapitalregime unter Basel III durch, sagt Wenger. Unter dem neuen Regime müssen Banken riskantere Finanzierungen mit mehr Eigenkapital unterlegen, was für die Banken Zusatzkosten verursache, sagt Wenger. Diese würden zum Teil via höhere Margen auf die Kunden überwälzt, sagt der Hypotheken-Experte des VZ Vermögenszentrums.
Banken haben Basel III verschlafen
Obwohl die Einführung seit über einem Jahr der Branche bekannt war, haben sich einige Hypothekengeber kaum um die Folgen gekümmert. Laut Wenger müssen gerade Banken, die einen hohen Anteil an älteren Liegenschaften im Portfolio haben, ihre Hypothekarforderungen nun mit mehr Eigenkapital absichern. Dadurch haben sie weniger Mittel für neue Finanzierungen.
Die Situation dürfte sich nicht so schnell entspannen, ist Wenger überzeugt. Während der letzten Tiefzinsphase haben viele alternative Hypothekenanbieter wie Versicherungen und Pensionskassen den Hypo-Markt aufgewirbelt. Derzeit scheint dies nicht der Fall zu sein. Laut Wenger liegt das auch daran, dass Pensionskassen und zum Teil auch Versicherungen der Vertriebskanal fehlt, um Hypotheken vergeben zu können. «Die meisten Vermittler, die während der Negativzinsphase wie Pilze aus dem Boden geschossen sind, haben Personal abgebaut oder ganz geschlossen.»
Die UBS schreibt in einer Stellungnahme: «Hypotheken sind für UBS ein Ankergeschäft und wir wollen weiterhin Wachstum erzielen.»