Maren MeyerWirtschafts-Redaktorin

Leerstandsrekord in der Schweiz: Über 72'000 Wohnungen finden keine Bewohner. Die UBS prognostiziert sogar einen Anstieg auf rund 80'000 leere Wohnungen bis Ende 2019. Und trotz wachsenden Leerstands wird weitergebaut – auch in Regionen und Gemeinden, die eine Leerstandsquote von über fünf oder sogar sechs Prozent verzeichnen, wie zum Beispiel in Mellingen AG (6,3%) oder Birr AG (5,4%).

Zwar hat die Bautätigkeit in der Schweiz im Vergleich zu 2017 nachgelassen. Im dritten Quartal 2018 wurden im Wohnungsbau rund 20 Prozent weniger Bauvolumen bewilligt als in der Vorjahresperiode. Von einem Einbruch kann jedoch keine Rede sein. Die Herausgeber des Schweizer Bauindex sprechen lediglich von einer Stabilisierung. Die Projektpipeline bleibe prall gefüllt und zuletzt seien auch die Auftragseingänge wieder gestiegen.

Das Sorgenkind bleibt der Wohnungsbau – jede vierzigste Mietwohnung steht mittlerweile leer. Die Prognose für 2019: Es werden mehr Mietwohnungen auf den Markt kommen als gebraucht werden. In den vergangenen zwölf Monaten wurden über 54'000 Baugesuche für Wohnungen eingereicht.

Keine Rendite ist besser als eine negative Rendite

Der Hauptgrund für den Bauboom der letzten Jahre: Das andauernde tiefe Zinsumfeld treibt reiche Schweizer und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen auf der Jagd nach Rendite in den Immobilienmarkt.

«Sie haben viel Cash, das sie sonst zu Negativzinsen anlegen müssten», sagt Adrian Wenger (46) vom VZ Vermögenszentrum. Dieses Geld in Immobilien zu investieren, lohne sich – auch bei hohem Leerstand. «Selbst wenn es null Prozent Rendite gibt, ist das immer noch besser als Minuszinsen», erklärt Wenger.

Und da kaum eine Liegenschaft zu hundert Prozent leerstehe, fiele immer noch genug Gewinn ab, um die laufenden Kosten zu decken. Ob die Liegenschaft in einem Randgebiet oder einer Gemeinde mit hoher Leerstandsquote liege, spiele dabei oft keine Rolle.

Risiko durch hohe Rentenzahlungen

Jeder Schweizer, der Land besitzt, darauf baue und es dann weiterverkaufe, fände bei den Pensionskassen und Versicherungen garantiert einen Abnehmer – selbst wenn der Verkaufspreis weit über dem Preis liege, den private Anleger zahlen würden, sagt der Experte.

Doch die Pensionskassen müssen immer erfinderischer werden. Denn obwohl der Leerstand wächst, sind die Mehrfamilienhäuser auf dem Markt so gut wie aufgekauft. Die Möglichkeit, hier Gelder anzulegen, sinkt. Zudem sind kleine Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte kaum relevant. «Ab einem Investitionsvolumen von acht Millionen ist ein Kauf interessant.»

Käme es nun zu hohen Rentenauszahlungen, wären die Pensionskassen gezwungen, Liegenschaften zu verkaufen. Im schlimmsten Fall würde der Markt mit Immobilien überflutet, die dann keine Abnehmer fänden. «Dann würde die Blase platzen», sagt Wenger. Dass es in den nächsten Jahren so weit kommt, sei aber unwahrscheinlich.

Druck durch aggressive Mietzinse

Geht es um Mietzinsausfälle durch hohe Leerstände, haben Pensionskassen einen längeren Atem als Schweizer Hausbesitzer. «Sie investieren auf lange Sicht und können schwierigere Zeiten aussitzen», erklärt Claudio Saputelli (49), Immobilienexperte bei der UBS.

Zudem könnten sie im Vergleich zu privaten Anbietern mit aggressiven Mietzinsen den Markt unter Druck setzen und so den Wettbewerb gewinnen. Mit anderen Worten: Mietzinssenkungen machen ihnen wenig aus.

Zinskorrekturen werden kommen

«Der Anlagenotstand der Pensionskassen führt zu einer Teilung des Marktes», sagt der Experte der UBS. Verlierer seien kleine, private Investoren, die mit ihren oft alten Objekten nicht mehr konkurrenzfähig sind.

Zudem besteht die Gefahr eines Zinsanstiegs. «Als die Negativzinsen kamen, erhöhten sich die Preise für Mehrfamilienhäuser schlagartig um 15 Prozent.