Gute Nachricht für Schweizer Mieter: Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat heute Morgen den hypothekarischen Referenzzinssatz für Wohnungsmieten auf ein Rekordtief von 1,25 Prozent gesenkt. Seit Juni 2017 verharrte dieser bei 1,5 Prozent.
Theoretisch haben nun 2,2 Millionen Haushalte das Anrecht auf eine Mietzinsreduktion. Die Mietzahlungen in der Schweiz liegen bei mindestens 35 Milliarden Franken jährlich. Die Referenzzinssatzsenkung entspricht einer Senkung des Mietzinses von 2,91 Prozent, macht insgesamt rund 1 Milliarde Franken Potenzial an tieferen Mieten.
Das ist ein stolzer Betrag, auf den die Hauseigentümer verzichten müssten. Effektiv wird dieses Potenzial aber kaum ausgeschöpft. Denn nicht alle Mieter machen Gebrauch und beantragen einen Senkung ihrer Wohnungsmieten bei ihren Vermietern. Dabei gibt es Hilfe von den Konsumentenschützern oder Mieterverbänden. Diese halten Musterformulare auf ihren Webseiten bereit. Damit können Haushalte eine tiefere Miete bei den Vermietern einfordern.
Die wenigsten senken automatisch die Miete
Einzelne Vermieter gewährten die Senkung in der Vergangenheit sogar automatisch. Das ist heute nicht mehr so. Zudem machen viele Hauseigentümer von ihrem Recht Gebrauch, zum Beispiel Kosten für Renovierung und Instandhaltung ihrer Liegenschaft weiterzugeben. Gegen den Senkungsanspruch kann der Vermieter beispielsweise 40 Prozent der Teuerung sowie die Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten aufrechnen.
Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, ihre Mietzinse aufgrund der neuen Situation zu überprüfen, heisst es in einer Mitteilung.
Kommt es nicht zur Einigung über eine tiefere Miete, bleibt der Gang zur Schlichtungsbehörde. Auch hier bieten die Mieterverbände Hand. Heute noch wollen sie eine breite Info-Kampagne zur Mietzinssenkung lancieren.
So sparen Mieter viel Geld
Der BLICK stellte heute einen Mieter vor, der bei jeder Referenzzinssatzsenkung eine tiefere Miete beantragte. Die Miete von Felix G.* von ursprünglich 2180 Franken im Jahr 2010 sank auf heute 1875 pro Monat. «So spare ich über 3600 Franken pro Jahr», führt er aus.
Laut dem Vergleichsdienst Comparis können Mieter viel Geld sparen. «Wer aktiv eine Mietzinssenkung beim Vermieter einfordert, kann mehrere Hundert Franken pro Jahr sparen», sagt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp.
Er führt Beispiele auf: Für eine 3- bis 4-Zimmer-Wohnung im Kanton Zürich mit durchschnittlich 1606 Franken beträgt das theoretische Sparpotential gut 560 Franken pro Jahr. In Genf (durchschnittliche Miete 1447 Franken) wären es 505 und im Kanton Basel-Stadt (durchschnittliche Miete 1379 Franken) 480 Franken. Im Kanton Tessin (durchschnittliche Miete 1224 Franken) sind es immerhin rund 430 Franken.
*Name der Redaktion bekannt
1. Was ist eigentlich ein hypothekarischer Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Durch ihn können Veränderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieter übertragen werden. Der Referenzzinssatz bildet also die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen.
2. Wofür braucht es den Referenzzinssatz?
Er ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen – ausgeschlossen sind beispielsweise Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.
3. Wann wurde der Referenzzinssatz eingeführt?
Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt. Ziel war es, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seit seinem Bestehen ist er von 3,5 auf 1,25 Prozent gesunken. Im Juni 2023 gab es nun die erste Erhöhung auf 1,5 Prozent seit der Einführung.
4. Kann eine Veränderung des Referenzzinssatzes zu einer Erhöhung des Mietzinses führen?
Ja, wenn der Zinssatz steigt, können Vermieter darauf abgestützt die Mieten um 3 Prozent erhöhen. Allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht.
5. Können Mieter aufgrund des Referenzzinssatzes tiefere Mieten verlangen?
Ja, das können sie, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Wer schon mehrere Jahre in derselben Wohnung lebt und bisher nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.
6. Wie wird der Zinssatz eigentlich berechnet?
Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Ausgerechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet. Dorothea Vollenweider
1. Was ist eigentlich ein hypothekarischer Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz ist eine der Richtgrössen für die Wohnungsmieten. Durch ihn können Veränderungen des Hypothekarzinsniveaus auf die Mieter übertragen werden. Der Referenzzinssatz bildet also die Kosten ab, die dem Hauseigentümer zur Finanzierung einer Liegenschaft entstehen.
2. Wofür braucht es den Referenzzinssatz?
Er ist massgebend für die Mieten der meisten Mietwohnungen – ausgeschlossen sind beispielsweise Genossenschaftswohnungen, deren Mietzinse einer staatlichen Kontrolle unterliegen.
3. Wann wurde der Referenzzinssatz eingeführt?
Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt. Ziel war es, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seit seinem Bestehen ist er von 3,5 auf 1,25 Prozent gesunken. Im Juni 2023 gab es nun die erste Erhöhung auf 1,5 Prozent seit der Einführung.
4. Kann eine Veränderung des Referenzzinssatzes zu einer Erhöhung des Mietzinses führen?
Ja, wenn der Zinssatz steigt, können Vermieter darauf abgestützt die Mieten um 3 Prozent erhöhen. Allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent beruht.
5. Können Mieter aufgrund des Referenzzinssatzes tiefere Mieten verlangen?
Ja, das können sie, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Wer schon mehrere Jahre in derselben Wohnung lebt und bisher nie eine Mietzinssenkung beantragt hat, der kann sogar geltend machen, dass der Referenzzinssatz im Laufe der Zeit mehrfach gesunken ist. Eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte entspricht einer Senkung des Mietzinses um rund 2,9 Prozent. Allerdings haben die Vermieter die Möglichkeit, Mietzinssenkungen aufgrund des Hypothekarzinses mit gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten der Liegenschaft zu verrechnen. Gewisse Vermieter gewähren Mietzinssenkungen von sich aus automatisch.
6. Wie wird der Zinssatz eigentlich berechnet?
Der Referenzzinssatz entspricht dem volumengewichteten durchschnittlichen Zinssatz aller Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Ausgerechnet wird der Satz von der Schweizerischen Nationalbank im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen. Die Banken müssen der Nationalbank dafür die notwendigen Daten zur Verfügung stellen. Der aus den Berechnungen resultierende Durchschnittssatz wird danach auf ein Viertelprozent auf- oder abgerundet. Dorothea Vollenweider