Angesichts der rekordtiefen Hypothekarzinsen ärgert sich so manch ein Hausbesitzer, vor Jahren eine langjährige Festhypothek abgeschlossen zu haben. Heute sollen 15-jährige Hypotheken mit einem Zinssatz nahe ein Prozent zu bekommen sein.
«Na, wenigstens bin ich mit meiner zehnjährigen Hypothek als Immobilienbesitzer im Gegensatz zum Mieter auf der sicheren Seite», mag sich so manch ein Hauseigentümer trösten. Denn für Pensionskassen und Immobilenfirmen lohnt es sich derzeit, ihre Mietshäuser an attraktiven Lagen einer Luxusrenovation zu unterziehen. So drohen den Mietern horrende Mietaufschläge.
Landregionen oft wenig attraktiv
Das just in einer Zeit, in der in viele Wohnblöcke auf der grünen Wiese niemand mehr einziehen will: Mehr als 80'000 Wohnungen stehen derzeit leer. Während die gut bezahlten Jobs, ideale öV-Verbindungen und ansprechende Kulturangebote die Leute in diverse Städten ziehen, scheinen Landregionen oft wenig attraktiv.
Das regionale Überangebot wegen des anhaltenden Baubooms und die weiter abnehmende Zuwanderung aus dem Ausland führen aber auch dazu, dass die Mieten in den letzten 12 Monaten im Schnitt um 1,5 Prozentpunkte gefallen sind, wie BLICK berichtete.
Damit findet der Mieter auf dem Land und in weniger begehrten Städten (wieder) bezahlbare Wohnungen und Häuslebauer können auf finanzierbare Bauparzellen stossen. In grossen oder steuergünstigen Städten haben es die Normalverdiener aber sowohl als Mieter wie als Hauskäufer nicht leicht.
In der Krise muss es schnell gehen
Doch wenn die nächste Immobilienkrise kommt, wird es vor allem für Immobilienbesitzer schwer: Denn die Banken haben sich so manch ein Hintertürchen offengelassen für den Fall, dass der Preisverfall den Wert von Häusern und Eigentumswohnungen ihrer Hypothekennehmer fast halbiert. Dann verlangt die Bank eine raschere Abzahlung der Hypothek oder zusätzliche Sicherheiten. Sonst droht sie die Festhypothek vorzeitig aufzulösen.
Und was manch ein Hausbesitzer nicht weiss, die Bank hat auch die Möglichkeit, unrentable Hypotheken weiterzuverkaufen. Das stärkt die Banken in Krisenzeiten: Sie kann Kreditrisiken abstossen und sich Liquidität verschaffen. Doch das Recht, Hypotheken weiterzuverkaufen, besteht bei den meisten Hypothekarverträgen auch zu normalen Zeiten. Selbst ins Ausland dürften die Banken und Versicherungen die Hypotheken weiterverscherbeln, schreibt der «Tages-Anzeiger». Und die ausländischen Käufer könnten diese Hypotheken wieder an andere Banken oder Fonds weiterverkaufen.
Spezialfall Postfinance
Ein Spezialfall ist die Postfinance. Sie vermittelt Hypotheken nur, um sie dann weiterzureichen. Wer sich bei der Post-Tochter das Geld zur Hausfinanzierung beschafft, hat am Schluss die Hypothek sowieso schon von der Schweizer Valiant-Bank oder aber von der Münchener Hypothekenbank. Die Berner Valiant-Bank wie die bayerische Bank können die Hypotheken ebenfalls weiterveräussern.
Die «MünchenerHyp», wie sie sich nennt, bietet seit kurzem auch Immobilienfinanzierungen für Privatpersonen in Österreich an. Ändert das Marktumfeld, kann es für die Münchner dereinst vielleicht in Frage kommen, die ausländischen Hypotheken weiterzureichen. So könnte es für die Postfinance-Kunden plötzlich Moskau statt München heissen.
Ist alles Zukunftsmusik?
«Aus den Erfahrungen vieler Kundengespräche kann ich schliessen, dass Banken versuchen, unrentable Kunden mit kleinen Hypotheken oder wenig zusätzlichen Ertragsquellen loszuwerden», sagt Adrian Wenger, Leiter Hypotheken beim VZ Vermögenszentrum, dem «Tages-Anzeiger» zum Weiterverkauf schon heute.
So schlecht fahren Mieterinnen und Mieter im Vergleich vielleicht dann doch nicht.