Der Konkurrenzkampf auf dem Mietwohnungsmarkt verschärft sich weiter: Die Angebotsmieten für Wohnungen dürften innert drei Jahren bis zu 10 Prozent einbrechen. Das schreibt die UBS in ihrem neuen Immobilien-Report.
Da die Leerstandsquote bei Mietwohnungen 2019 mit fast 3 Prozent ein neues Allzeithoch erreichen dürfte, sollte sich der Rückgang der Angebotsmieten beschleunigen. Der gesamtschweizerische Angebotsmietindex liegt zurzeit erst knapp 3 Prozent unter dem Höchststand von Mitte 2015.
Um Verluste zu vermeiden, zögern Vermieter mit Mietzinssenkungen und versuchen als Alternative, mittels Anreizen wie Einkaufsgutscheinen oder Gratismonaten Mieter anzulocken. Darüber berichtete BLICK am Dienstag.
Laut UBS birgt dies jedoch das Risiko der negativen Auslese. Heisst: Je kürzer die geplante Mietdauer ist, desto stärker fallen solche Angebote ins Gewicht.
Preise um 20 Prozent überhöht
In den nächsten Jahren dürften die Bestandsmieten kaum korrigieren, weil sie im historischen Vergleich nicht überhöht sind. Am Markt hingegen werden zurzeit noch durchschnittlich rund 20 Prozent höhere Mieten verlangt als im Bestand. In Perioden mit ähnlich stark steigenden Leerständen wie heute – etwa anfangs der 1970er oder 1990er Jahre – wurde diese Differenz typischerweise erodiert, wie die UBS schreibt.
«Ohne deutliche Trendwende bei der Bautätigkeit oder einer neuen Einwanderungswelle, dürften die Angebotsmieten bis 2020 um bis zu 10 Prozent abrutschen», sagt Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei der UBS. «Vor diesem Hintergrund und der Erwartung leicht steigender Zinsen im Jahr 2018 dürften die Preise bei Wohnrenditeliegenschaften den Höhepunkt überschritten haben», folgert Saputelli.
Eigenheimpreise bleiben stabil
Die tiefen Hypothekarzinsen bilden die Hauptstütze des Eigenheimmarkts. Mit dem Kauf eines Eigenheims lassen sich zurzeit Einsparungen gegenüber der Miete einer gleichwertigen Wohnung erzielen, die einer Eigenkapitalrendite von gut 4 Prozent entsprechen.
Eine vergleichbare Konstellation gab es zumindest im aktuellen Immobilienzyklus noch nicht. Die absolute Höhe der Kaufpreise limitiert jedoch weiterhin die Finanzierbarkeit, so dass kleine Wohnungen gefragt und die relative Zahlungsbereitschaft für Objekte geringerer Qualität hoch bleiben.
Die UBS erwartet damit einen weiteren leichten Preisanstieg bei Einfamilienhäusern (+0,5 Prozent) und eine Stagnation bei Eigentumswohnungen. Letztere sind einem verschärften Wettbewerb durch sinkende Mietpreise ausgesetzt. (bsh)