In der Schweiz dürfte es bald noch mehr Geistersiedlungen geben. Der Leerwohnungsbestand auf dem Schweizer Wohnungsmarkt ist im laufenden Jahr bereits zum zehnten Mal in Folge angestiegen. Insgesamt betrug er per 1. Juni 2019 gemäss Bundesamt für Statistik 75'323 Wohnungen oder 1,66 Prozent des Wohnungsbestands. Mit 3029 zusätzlichen Leerwohnungen fällt der Anstieg zwar tiefer aus als in den fünf Jahren zuvor, in welchen die Zunahmen jeweils 5000 bis 8000 betrug. Doch eine baldige Besserung ist laut Immobilienexperten der Schweizer Grossbank Credit Suisse nicht in Sicht.
«Dass die Zahlen der leerstehenden Wohnungen dieses Jahr spürbar weniger stark gestiegen ist, kann der starken Konjunktur im letzten Jahr zugeschrieben werden», schreibt Fredy Hasenmaile im CS-Immobilienmonitor des dritten Quartals 2019. «Bereits im nächsten Jahr dürften die Leerstände wieder schneller wachsen», fügt er warnend an.
Grosse regionale Unterschiede
Regional hat sich der Anstieg der Leerstände unterschiedlich entwickelt. 47 der 110 Schweizer Wirtschaftsregionen verzeichneten gemäss der CS eine Zunahme der Leerwohnungsziffer, 32 eine Abnahme und in den restlichen 31 Regionen blieben die Leerstände etwa gleich.
In Regionen, die stark vom Überangebot betroffen sind, wie dem Kanton Solothurn, dem Thurgau und dem Tessin liegen die Leerwohnungsziffern teilweise bei über 3 Prozent. Im Tessin ist die Leerstandsquote bei den Mietwohnungen mittlerweile bei der Marke von 4,44 Prozent angekommen.
Innert zehn Jahren mehr als verdoppelt
Der erneute Anstieg der Leerwohnungsziffer ist ausschliesslich auf die Mietwohnungen zurückzuführen. Trotz des zunehmenden Überangebots auf dem Mietwohnungsmarkt sind Wohnrenditeliegenschaften als Anlageobjekte laut der CS noch immer sehr gefragt. Dafür sorgt das anhaltende Negativzinsumfeld. Dieses führt dazu, dass Immobilien im Vergleich zu Anleihen attraktive Cashflow-Renditen generieren.
Auf der Suche nach Rendite und aufgrund mangelnder Verfügbarkeit von Bauland sind etliche Investoren auch in Agglomerationsgemeinden und ländliche Regionen ausgewichen – mitunter in solche, in denen das Nachfragepotenzial beschränkt ist. Innert Jahresfrist ist die Leerwohnungsziffer der Mietwohnungen weiter von 2,55 Prozent auf 2,64 Prozent angestiegen. Damit hat sie sich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt.
Superzyklus findet kein Ende
«Für kleinere Immobilieninvestoren könnten die wachsenden Herausforderungen durchaus eine Bedrohung darstellen», so Hasenmaile. Grössere Investoren dagegen dürften dank dem Diversifikationseffekt bloss den anhaltenden Druck auf die Renditen spüren. Das nehmen diese laut dem Immobilienexperten gerne in Kauf. Denn Immobilien würden im Unterschied zu etlichen Anlagealternativen weiterhin Renditen liefern, die sich sehen lassen können.
«Durch die fehlenden Anlagealternativen sind Immobilienanleger bereit, ein höheres Leerstandsrisiko zu akzeptieren», so Hasenmaile. «Die Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt dürften folglich weiter in Richtung der 3-Prozent-Marke steigen.» Mittelfristig könnten sie sich laut dem neuesten Immobilienmonitor der CS auf einem Niveau einpendeln, welches deutlich über dem langfristigen Mittel der letzten 20 Jahre von rund 1,6 Prozent liegt.