Dass Nebenkosten schwanken, ist völlig normal. Dafür sorgen nur schon die Heizkosten, die je nach Winter unterschiedlich ausfallen. Doch Nebenkosten können auch aus dem Ruder laufen, wie im Fall Beringen SH (BLICK berichtete). Für Mieter lohnt es sich daher, die vermeintlich nebensächlichen Kosten genau im Griff zu haben. BLICK zeigt auf, was es dabei zu beachten gilt.
Ist der Zeitraum korrekt?
Nebenkosten werden im Normalfall für die Periode eines Jahrs abgerechnet, zum Beispiel vom 1. September bis zum 31. August. Kein Monat darf doppelt abgerechnet werden.
Was gehört zu den Nebenkosten?
Nur was im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt ist, ist grundsätzlich geschuldet. Aber: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist zwangsläufig zulässig. Nebenkosten stehen im direkten Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung. Es sind Verbrauchs- und Nutzungsgebühren wie Heizöl, Wasser oder die Hauswartung. Alles aber, was dem Unterhalt dient, ist im Mietzins schon inbegriffen.
Darf der Vermieter die Nebenkosten als Totalbetrag ausweisen?
Laut Mietverband ist das unzulässig. Für Mieter müsse nachvollziehbar sein, was auf einzelne Posten wie etwa die Heizung und den Hauswart abfällt. Mieter sollten vom Vermieter eine Erklärung verlangen, sie haben nach dem Mietrecht ein Recht auf eine detaillierte Abrechnung und Kontoauszüge.
Was passiert mit Gesamtkosten?
Diese zahlen die Mieter anteilsmässig. Dazu ist ein Verteilschlüssel nötig. Wie er aussieht, ist nicht vorgeschrieben. Er muss aber klar nachvollziehbar sein. Bei Änderungen im Verteilschlüssel muss der Vermieter die Fristen und Formvorschriften für Vertragsänderungen einhalten.
Wie schützen sich Mieter vor hohen Nachzahlungen?
Vor allem bei teuren, aber auch ganz günstigen Wohnungen, könne es vorkommen, dass die Nebenkosten für die Akontozahlung im Mietvertrag sehr tief angesetzt würden, so der Mietverband. Das Ziel: eine möglichst tiefe Bruttomiete. Mieter sollten vor Vertragsunterzeichnung stutzig werden und nachfragen, wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten in den letzten drei Jahren waren.
Was tun, wenn die Beträge zu hoch scheinen?
Mieter sollten in solchen Fällen nicht knurrend zahlen, sondern genauer hinschauen. Gerade bei allgemeinen Positionen wie etwa «übrige Betriebskosten» beim Hauswart. Entweder die Mieter lassen sich die Dokumente von ihrem Vermieter zustellen oder bei Anmeldung vor Ort bei der Verwaltung zeigen. Kopien von Dokumenten müssen Mieter selbst zahlen.
Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?
Mieter sollten Fehler dem Vermieter per Einschreiben mitteilen. Dazu genau auflisten, bei welchen Positionen sie aus welchem Grund nicht einverstanden sind. Gleichzeitig können sie eine Kostenreduktion verlangen. Die Fristen für Einsprachen stehen direkt auf der Nebenkostenabrechnung oder auch im Mietvertrag.
Was ist mit Pauschalen?
Sind im Mietvertrag pauschale Nebenkosten vorgesehen, muss der Vermieter keine Abrechnung erstellen. Es gibt auch keine Nach- und Rückforderungen. Wenn aber der Mieter das Gefühl hat, dass der Betrag zu hoch sei, hat er das Recht, die Auskunft über die durchschnittlichen Kosten und eine allfällige Anpassung zu verlangen.
Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?
Innert sechs Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode sollte die Abrechnung vorliegen. Falls sie auf sich warten lässt, sollten Mieter intervenieren, rät der Mieterverband. Druck können sie machen, indem sie die schon gezahlten Akontozahlungen zurückfordern oder sich an Mietschlichtungsbehörden wenden. Auch der Vermieter ist unter Druck. Innert fünf Jahren verjähren Nachforderungen zu den Nebenkosten. Im Mietvertrag kann auch eine kürzere Frist festgelegt werden.
Wer hilft bei Problemen mit Nebenkosten?
Experten beim Mieterverband oder die zuständige Schlichtungsstelle können Unterstützung bieten. Mieter sollten Zahlungsaufschub verlangen, wenn die Zahlungsfrist bald abläuft und es noch Unklarheiten gibt. Wenn der Vermieter diesen nicht gewähren will, und sogar mit einer Betreibung oder Kündigung droht, sollten sich Mieter rasch professionelle Hilfe holen. Wie die Mieter aus Beringen SH zeigen, ist es einfacher, sich gemeinsam zu wehren.