Preise für Mehrfamilienhäuser fallen

Unsichere Zeiten für Besitzer

Eine der grossen, goldenen Einnahmequellen sprudelt in den letzten Monaten nicht mehr so ergiebig wie lange Jahre zuvor: Renditeimmobilien haben innerhalb eines Jahres um ganze 12 Prozent an Wert eingebüsst. Betroffen davon sind praktisch alle Regionen der Schweiz. Und fast alle Varianten im Gebäudepark: Vorab Mehrfamilienhäuser, die sich in Zeiten, als Aktienkurse und damit auch die Börse wiederholt stark ins Trudeln gerieten, als überaus erfolgreich erwiesen haben. Aber auch Büroimmobilien und gemischte Nutzungen. 

Der Erfolg im Bereich der Mehrfamilienhäuser war massgeblich durch das anhaltend niedrige Zinsniveau geprägt. Dies führte dazu, dass sie nicht nur das Interesse grosser Investoren wie Versicherungen und Fonds weckten, sondern auch zu einer bevorzugten Wahl für private und kleinere Anleger wurden.

Einfluss auf private Immoblienbesitzer

Die hohe Nachfrage trieb die Preise in die Höhe, und zahlreiche Investoren waren bereit, über dem Marktpreis zu zahlen. Doch der Wandel ist bereits spürbar. Professionelle Investoren beginnen vermehrt, weniger rentable Mehrfamilienhäuser abzustossen. Dieser Trend setzt Preise unter Druck und beeinflusst die Rendite. Der steigende Referenzzinssatz trägt ebenfalls zur Entwicklung bei und beeinflusst natürlich auch private Immobilienbesitzer mit einem einzigen oder vereinzelten Mehrfamilienhäusern. 

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Diese sehen sich mit grossen Herausforderungen konfrontiert. Denn zum Preisdruck und sinkenden Renditen gesellt sich ein weiteres Problem: Der Sanierungsbedarf des gesamten Gebäudeparks der Schweiz ist immens. Die Hälfte der Liegenschaften ist über 40 Jahre alt – das sind rund 1,5 Millionen Häuser. Die Sanierungsquote liegt allerdings bei lediglich 1 Prozent pro Jahr. Problematisch sind dabei Bauten aus der Vorkriegszeit. Auch vernachlässigte Unterhaltsarbeiten oder neue Regularien bezüglich Umweltschutz können umfassende Sanierungen erforderlich machen. Für Privateigentümer ist das mit Risiken verbunden, da ihnen das Know-how fehlt.

Chancen und Möglichkeiten ausloten

Angesichts dieser Entwicklungen empfiehlt es sich, dass Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer eine sachliche Analyse vornehmen und verschiedene Alternativen sorgfältig prüfen, um die Weichen für eine erfolgreiche Zukunft zu stellen. Denn selbst in diesem sich verändernden Markt existieren weiterhin vielversprechende Chancen und Optionen.

Ein vielversprechender Ansatz wäre beispielsweise eine Investition in Nachhaltigkeit, wie eine energetische Sanierung des Hauses. Das beinhaltet die Verbesserung der Aussenwände und des Dachs durch bessere Isolierung, den Austausch der Fenster sowie die Umstellung von einer Ölheizung auf ein effizientes Wärmepumpensystem. In Betracht käme auch die Installation einer Photovoltaik-Anlage. Eine solche Sanierung ermöglicht es dem Hausbesitzer, verschiedene Ziele gleichzeitig zu erreichen. Der Wert der Immobilie steigt spürbar an, während die laufenden Energiekosten deutlich sinken. Dies wiederum kommt der Umwelt zugute, da die CO₂-Emissionen erheblich reduziert werden. Gleichzeitig erhöht sich der Wohnkomfort für die Mieterinnen und Mieter.

Oftmals befinden sich Besitzerinnen und Besitzer von einzelnen Mehrfamilienhäusern aber in einem Zwiespalt: Auf der einen Seite steht bei ihnen die Renditemaximierung, auf der anderen Seite eine emotionale Bindung an die Liegenschaft, weil sie von den Eltern oder gar Grosseltern erbaut wurde. Hier gilt es, eine Balance zu finden. 

Verkauf bleibt immer eine Option

Trotz der preislichen Herausforderungen bei Mehrfamilienhäusern bleibt der Verkauf nach wie vor eine durchaus bedenkenswerte Option und kann als vernünftige Lösung dienen. Besonders dann, wenn das Fachwissen für eine energetische Sanierung fehlt oder das eingeschätzte Risiko als zu hoch erachtet wird. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Immobilie im unrenovierten Zustand zu verkaufen und stattdessen eine andere Liegenschaft zu erwerben. Eine solche Strategie kann langfristig gar zu einer höheren Rendite führen.

Beim Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhäusern sowie bei möglichen Sanierungen ist es von Bedeutung, sich den jeweiligen Gegebenheiten anzupassen, um massgeschneiderte Entscheidungen treffen zu können. Das erfordert eine gründliche Marktanalyse durch sachkundige Experten.