Immo-Rente, schenken oder verkaufen

So wird Ihre Immobilie im Alter nicht zur Hypothek

Immer mehr Menschen wollen sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen. Historisch tiefe Zinsen und ein sicheres Investitionsobjekt sind Argumente, die besonders junge Familien überzeugen. Doch zu oft begnügen sich Käufer damit, das benötigte Eigenkapital stemmen zu können und vergessen, dass das Eigenheim auch laufende Kosten produziert. Damit das Traumhaus nicht zum Albtraum wird, unterzieht die Bank, welche die Hypothek ausgibt, die Käufer deshalb einer Tragbarkeitsrechnung (siehe Infobox am Ende des Artikels). 

In der Regel wird die Hypothek gewährt, wenn die Kosten der Tragbarkeitsrechnung nicht mehr als maximal einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens ausmachen. Dass dem so bleibt, muss von den Banken periodisch überprüft werden, so will es der Regulator.

Weniger Geld, gleiche Kosten

Dieser Mechanismus wird zwar vielfach kritisiert, ist aber durchaus sinnvoll. Schliesslich will weder Bank noch Hauseigentümer, dass die Hypothek eines Tages nicht mehr bezahlt werden kann. Doch die Methode birgt auch Gefahren, gerade für ältere Menschen. Denn solange das Einkommen gleich bleibt oder steigt, ist die Tragbarkeit kein Problem. Aber spätestens mit dem Eintritt ins Rentenalter können die Probleme beginnen. Die laufenden Kosten bleiben dann nämlich gleich, das regelmässige Einkommen wird aber tiefer, in der Regel um rund 30 Prozent. Deshalb ist die Bank verpflichtet, auch beim Eintritt ins Rentenalter die Tragbarkeit zu überprüfen.

Und dabei könnte es für viele Heimbesitzer ein böses Erwachen geben: Eine Erhebung der Finanzberater des VZ VermögensZentrums kommt zum Schluss, dass derzeit nur vier von zehn Hypotheken auch nach der Pensionierung problemlos tragbar sind!

An der Erhebung haben 500 Hypothekarnehmer teilgenommen, die dem Finanzberater Einsicht in ihre Bücher gaben. Die Zahlen sind nicht zwingend repräsentativ, doch alarmierend sie trotzdem. Besonders auch, da derzeit die Renten tendenziell eher runtergehen.

Kinder und Immo–Rente

Was muss getan werden, damit die Anforderungen der Bank auch im Alter erfüllt werden? «Das beste Mittel ist zu sparen, solange man noch arbeitet«, sagt Lorenz Heim, Leiter Hypotheken beim VZ». Wer regelmässig in die Säule 3a) und freiwillige Beiträge an die Pensionskasse einzahle, werde kaum Probleme mit der Hypothekenfinanzierung haben, sagt Heim.

Doch für viele Menschen kommt dieser Rat zu spät. «Besonders Menschen, die kurz vor oder bereits in der Pensionierung stehen, können sich kaum mehr genug Geld ansparen», sagt Heim. Entsprechend zeigt die Erhebung, dass in 19 Prozent der Fälle die Hypotheken auch mit zusätzlichen Sparmassnahmen kaum tragbar
wären.

Für den Fall, dass man von der Bank auf das Tragbarkeitsproblem angesprochen wird, gibt es gemäss Lorenz Heim verschiedene Möglichkeiten:

• Das Haus verkaufen. Das ist die gängigste Methode. Anschliessend kann man sich etwas Günstigeres kaufen oder den Lebensabend zur Miete verbringen.
• Die Kinder einbeziehen. Wer erwerbstätige Kinder hat, kann sein Haus oder seine Wohnung den Kindern übertragen und das Wohn- und Nutzungsrecht behalten, wobei die Kinder dann als Solidarschuldner mithelfen müssen, die Tragbarkeitsanforderung der Banken zu erfüllen.
• Eine sogenannte Immo-Rente. Dabei wird die Hypothek aufgestockt, und ein Teil für künftige Zinszahlungen verwendet. Mit dem Rest bessert man sein Einkommen auf. Allerdings gibt es derzeit kaum Banken, die ein solches Modell anbieten. Wer diese Methode bevorzugt, kann sich beispielsweise an den Hauseigentümerverband wenden. 

Für jüngere Leute sei es sinnvoll, vorauszuplanen und rechtzeitig Reserven zu schaffen: «So lange sich die Hypothekarzinsen bei 1 bis 2 Prozent bewegen, ist ein zusätzlicher Sparprozess im Rahmen von 2 bis 3 Prozent der Hypothekarsumme gut verdaubar», sagt Heim. Angenehmer Nebeneffekt: Einzahlungen in die Säule 3a und Einkäufe in die Pensionskasse sind steuerlich absetzbar und führen zu einer geringeren Steuerrechnung.