Waschen, wann man will. So laut Musik hören, wie man will. Die Wände bunt streichen. Die Katzenleiter schräg an die Fassade montieren und dabei zu viele unnütze Bohrlöcher fabrizieren – wer ein Eigenheim besitzt, kann tun, was das Herz begehrt. Ohne ständig denken zu müssen: «Was sagt wohl die Verwaltung?» oder «Was kostet es, das rückgängig zu machen, wenn ich ausziehe?». Doch beim Hauskauf ist es selten wie im Film, wo durchaus mal jemand sein neues Heim mit einem Koffer Bargeld bezahlt: Die meisten müssen eine Hypothek aufnehmen, um ihren Traum zu finanzieren. Vor dem Abschluss einer Hypothek sollte man aber erst die Preise vergleichen – und sich gut informieren, welche Strategie am besten zu den eigenen Bedürfnissen passt.
Ob Sie eine neue Hypothek aufnehmen oder eine bestehende ablösen wollen: FinanceScout24 vergleicht Angebote von über 50 Anbietern und liefert Ihnen in nur drei Minuten die besten Varianten für Ihre Bedürfnisse. Kostenlos. Die FinanceScout24-Experten begleiten Sie vom Antrag bis zur Übergabe. Auf Wunsch auch per Telefon, Chat oder Videocall.
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Auch bei gestandenen Hausbesitzern tauchen immer wieder einmal Fragen zur Hypothek auf. Zum Beispiel, wenn sie eine Hypothek vorzeitig beenden oder zusätzlich zur ersten eine zweite aufnehmen möchten. Michael Bader, Hypotheken-Experte bei FinanceScout24, gibt Tipps.
Wie finde ich heraus, was ich mir leisten kann?
Sie haben beim Stöbern in den Anzeigen eine schöne Immobilie entdeckt, sind sich aber nicht sicher, ob Sie in Ihr Budget passt? «Bei der Finanzierung von Wohneigentum gibt es drei Aspekte zu beachten», erklärt Experte Michael Bader. Wir schlüsseln auf:
1. Kann man den Wert der Liegenschaft plausibilisieren? Der Wert einer Liegenschaft ist Grundlage des sogenannten Belehnungswerts, der wiederum entscheidend dafür ist, wie hoch die maximale Hypothek ist, die ein Käufer erhält. Bei selbstbewohntem Wohneigentum sind dies maximal 80 Prozent. Liegt der Kaufpreis einer Immobilie bei einer Million Franken, kann man also dafür bis zu 800'000 Franken Hypothek erhalten, ausreichend Einkommen vorausgesetzt. Es kann nun aber sein, dass die Bank den Wert einer Liegenschaft tiefer einschätzt. Wenn das in unserem Beispiel nur 900'000 Franken sind, beträgt die Hypothek entsprechend nur noch 720'000 Franken, und ich muss zusätzliche 80'000 Franken eigener Mittel aufbringen. FinanceScout24 prüft deshalb bei jeder Anfrage eines Käufers den Wert der Immobilie, um den Kaufpreis zu plausibilisieren, damit es bei der anschliessenden Anfrage bei der Bank nicht zu bösen Überraschungen kommt.
2. Welche Hypothek kann ich mir leisten? Das hängt einerseits von der Höhe des Einkommens ab, andererseits davon, ob genügend Eigenmittel vorhanden sind. Das minimale Eigenkapital beträgt 20 Prozent, wovon die Hälfte «harte Mittel» sein müssen, das sind entweder flüssige Gelder auf Konten, 3A-Gelder, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug. Die andere Hälfte kann in Form eines Vorbezugs von Pensionskassengeldern aus der 2. Säule eingebracht werden.
3. Was ist die Tragbarkeit? Beim dritten Punkt, der sogenannten Tragbarkeit, wird das Verhältnis zwischen den Kosten, die beim Kauf und der Finanzierung des Wohneigentums entstehen, und dem zur Verfügung stehenden Einkommen berechnet. Es gilt eine Tragbarkeitsregel von 33 Prozent. Das bedeutet, dass bei einem Bruttoeinkommen von 100’000 Franken die Kosten für das Wohneigentum nicht mehr als 33’000 Franken im Jahr betragen dürfen. Obacht: Hier sind aber nicht die tatsächlichen Kosten gemeint, die man für Zins, Amortisation, Erneuerungsfond oder die Nebenkosten aufbringen muss, sondern eine Art Krisen-Szenario. Verlangt wird dies vom Gesetzgeber, was zur Folge hat, dass die Bank einen deutlich höheren Zins zur Berechnung verwendet – um sicherzustellen, dass die Liegenschaft auch im Fall eines massiven Zinsanstiegs am Markt «getragen» werden kann. Faustregel: Für jede 100’000 Franken gewünschter Hypothek sollte der Käufer über mindestens 20’000 Franken (Hypothek im Rahmen einer Ersthypothek) und 25’000 Franken (Hypothek > 65 %) Bruttoeinkommen verfügen.
Tipp: Im nachfolgenden Hypotheken-Rechner können Sie alle möglichen Hypotheken-Szenarien durchspielen – und sehen sogleich, wie sich die Tragbarkeit verändert, wenn Sie Ihre Hypothek durch mehr Eigenmittel verringern.
Benutzen Sie unseren kostenlosen Hypothekenrechner. Dort geben Sie den Kaufpreis ein, was Sie an Eigenmitteln beisteuern können und wie hoch Ihr Jahreseinkommen ist, und schon erfahren Sie, wie es um die Belehnung und die Tragbarkeit steht.
Benutzen Sie unseren kostenlosen Hypothekenrechner. Dort geben Sie den Kaufpreis ein, was Sie an Eigenmitteln beisteuern können und wie hoch Ihr Jahreseinkommen ist, und schon erfahren Sie, wie es um die Belehnung und die Tragbarkeit steht.
Wie flüssig muss ich nach einem Hauskauf noch sein?
Sämtliche Schatztruhen plündern, um sich ein Haus zu kaufen, sei keine gute Idee, sagt Experte Michael Bader. «Hier ist eine sorgfältige Planung unbedingt notwendig, da beim Hauskauf zusätzliche Kosten für den Notar, das Grundbuchamt oder die Zügelfirma berücksichtigt werden müssen.» Des Weiteren sollte man über genügend Reserven für das «normale Leben» nach dem Hauskauf verfügen. Als Faustregel gelten hier zwei bis drei Monatseinkommen. «Die gute Nachricht: In den allermeisten Fällen sinken die laufenden Kosten für das Wohnen deutlich», so Bader. Ein wichtiger Punkt bei der Finanzierung ist auch das richtige Timing für das Bereitstellen der Eigenmittel, da diese in der Regel einige Tage vor der Beurkundung (also vor dem Notartermin) bei der finanzierenden Bank eingegangen sein müssen. Bader: «Dies gilt insbesondere dann, wenn Pensionskassen- oder 3A-Gelder eingebracht werden – oder wenn der Bezug von Geldern an Kündigungsfristen gebunden ist.»
Welche Hypothek soll ich wählen?
Im Hypothekengeschäft werden drei verschiedene Arten unterschieden: die Geldmarkt-Hypothek alias Libor-Hypothek, die Festhypothek sowie die variable Hypothek.
1. Libor/Saron – die sogenannte Geldmarkt-Hypothek: Bis zu einem Fünftel der Hypotheken wurden in der Vergangenheit mit Libor finanziert. Libor-Hypotheken sind Hypotheken mit einer eher kurzen Laufzeit von einem bis fünf Jahren. Der Zins wird im Voraus für eine definierte Zeit (meistens drei bis sechs Monate) mit der Bank vereinbart und nach Ablauf der Abrechnungsperiode neu verhandelt. Die Geldmarkt-Hypothek hat allerdings generell an Bedeutung verloren, weil seit 2015 die Zinsen für Festhypotheken kontinuierlich gesunken sind, was dazu führte, dass heute mittel- und sogar längerfristig finanzierte Hypotheken zeitweise zu günstigeren Konditionen erhältlich sind als Geldmarkt-Hypotheken.
2. Die Festhypothek: Sie bietet durch einen einmal festgelegten Zinssatz über die gesamte Laufzeit eine hohe Planungssicherheit und ist im Moment nicht wesentlich teurer oder je nach Laufzeit sogar günstiger als eine Geldmarkt-Hypothek.
3. Die variable Hypothek: «Sie war früher das Standardmodell für Hypotheken, spielt heutzutage aber nur noch eine Rolle, wenn es um sehr kurzfristige Finanzierungsvorhaben oder Überbrückungsfinanzierungen geht», sagt Experte Bader. Die variable Hypothek wird in der Regel über drei bis sechs Monate abgeschlossen.
Anbieter: Bank, Pensionskasse oder Versicherung?
Wer den richtigen Finanzpartner wählt, fährt besser. «Am besten lässt man sich von einem unabhängigen Berater durch den Anbieter-Dschungel lotsen», rät Experte Bader. Denn zwischen Banken sowie Pensionskassen und Versicherungen gibt es zum Teil grosse Unterschiede: Pensionskassen und Versicherungen vergeben Hypotheken nicht in erster Linie, um Gewinne zu realisieren, sondern um das Anlagevermögen zu diversifizieren. «Daher sind sie in der Auswahl der finanzierten Objekte und der Kunden eher wählerisch», mahnt Bader. Ausserdem stellen diese Anbieter erhöhte Ansprüche an die wirtschaftliche Situation der Schuldner. Ein Vorteil sei aber, dass Versicherungen und Pensionskassen insbesondere bei Laufzeiten von 10 bis 25 Jahren zum Teil exzellente Konditionen bieten und mitunter auch Hypotheken ohne Vorfälligkeitsentschädigung gewähren würden.
Wie bekomme ich den besten Zins?
Ein Thema, das viele Kunden umtreibt, sind die Zinskonditionen, wie Experte Bader erklärt: «Einige kommen bei uns auf die Homepage und suchen nach dem besten Zins oder wollen Zinsen miteinander vergleichen. Genau genommen ist das jedoch gar nicht möglich, denn jede Finanzierung wird individuell beurteilt und offeriert.» Für die Zinskonditionen spielen die im vorherigen Abschnitt beschriebenen Punkte Wert der Liegenschaft, Vermögen und Tragbarkeit eine grosse Rolle. «Je besser der Wert der Liegenschaft ist, und wenn ein solides Einkommen sowie genügend Vermögen nach dem Kauf der Liegenschaft vorhanden sind, desto besser werden auch die Konditionen sein», so Bader. Doch beim Punkt Zins gibt es noch eine Hürde zu meistern: Sie betrifft den Zeitpunkt des Abschlusses. Der Grund sind ständig wechselnde Zinskonditionen, diese können binnen weniger Tage deutlich nach oben oder unten abweichen. Hier kommt FinanceScout24 als unabhängiger Vermittler ins Spiel – um den Kunden punktgenau zum idealen Zeitpunkt für die Fixierung zu begleiten.
Kann ich meine Hypothek vorzeitig auflösen?
«Das ist möglich, doch bei Festhypotheken kann das ins Geld gehen, da manche Anbieter in solchen Fällen hohe Gebühren verlangen», gibt Bader zu bedenken. Ein Beispiel: Eine zehnjährige Festhypothek über 800’000 Franken mit einem Zinssatz von 1,83 Prozent, abgeschlossen im Juni 2014, soll per Ende 2020 abgelöst werden. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung dafür berechnet sich aus dem für die Restlaufzeit von 3,5 Jahren fälligen Zins – das wären hier satte 51’240 Franken. Die Lösung: Entweder wählt man von Anfang an kürzere Laufzeiten oder eine Saron-Hypothek, um das Risiko eines vorzeitigen Ausstiegs abzudämpfen. Auch möglich: Eine Hypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung bei Handänderung, die einige unserer Anbieter mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren anbieten.
Soll ich mit der Hypothek ein neues Auto kaufen?
Nicht alle finanzieren sich mit der Hypothek nur die Renovation oder den Umbau: Wenn das Geld reicht, leisten sich einige auch ein neues Auto oder Ferien. Ist diese Strategie zu empfehlen? «Im Rahmen einer 1. Hypothek können Sie grundsätzlich Ihre Hypothek aufstocken und die Gelder dafür frei verwenden», bestätigt Bader. «Beispielsweise, um sie in eine weitere Liegenschaft zu investieren oder um sich ein Auto oder eine Yacht zu kaufen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die Tragbarkeit durch das Einkommen es zulässt.» Wenn die weitere Belehnung nicht möglich ist, gibt es jedoch auch dafür eine Lösung – indem man einen Privatkredit auf FinanceScout24 beantragt.
Die richtige Laufzeit
Planen Sie die Laufzeit der Hypothek anhand dessen, was Sie mit der Immobilie in den nächsten Jahren vorhaben. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob sie das Objekt auch noch in fünf Jahren bewohnen werden, dann sollten Sie die Laufzeit entsprechend wählen oder auf ein Institut, welches auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet, zurückgreifen. Das erspart Ihnen nachher hohe Ausstiegskosten beim vorzeitigen Beenden des Hypothekarvertrags.
Die richtige Tranchierung
Viele Hausbesitzer, die eine Hypothek ablösen wollen, haben ein grosses Problem: Sie haben irgendwann viele verschiedene Tranchen mit unterschiedliche Laufzeiten abgeschlossen und sind nun an die Bank gebunden. Lassen Sie sich deshalb nie unnötige Tranchen aufgrund angeblicher Zinsrisiken aufschwatzen. Wo immer möglich, sollten Sie für die gesamte Hypothek nur eine oder maximal zwei Tranchen mit einem Unterschied in der Laufzeit von maximal zwei Jahren wählen. So bleiben Sie unabhängig und können frühestens zwei Jahre vor Laufzeitende nach einem neuen Anbieter Ausschau halten. Sollten Sie einen Teil Ihrer Hypothek in kürzerer Zeit als die Laufzeit der Festhypothek amortisieren wollen, so eignet sich dafür in Kombination mit der Festhypothek am besten eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek mit einer Laufzeit, die der Dauer der Amortisation entspricht.
Der richtige Preis
Achten Sie auf einen guten und stimmigen Preis für die Immobilie. Bezahlen Sie daher niemals mehr für eine Immobilie, als was Sie in fünf Jahren dafür wieder bekommen werden, wenn Sie sie wieder verkaufen. Holen Sie sich eine Zweitmeinung eines unabhängigen Partners ein, damit Sie den optimalen Belehnungswert für Ihre Liegenschaft erhalten können.
Der richtige Finanzierungspartner
Fragen Sie für eine Finanzierung nicht nur bei Ihrer Hausbank, sondern holen Sie sich einen unabhängigen Vermittler wie FinanceScout24 mit ins Boot, der Sie auch bei der Beschaffung relevanter Dokumente unterstützt. Vermeiden Sie es aber, Ihr Dossier selbst an unzählige Banken und Versicherungen einzureichen, das macht Ihnen nur viel Arbeit und blockiert die Anfrage über einen Vermittler, der Ihnen mit Sicherheit deutlich bessere Konditionen bieten wird, als Sie selbst von den Banken bekommen. Warum das so ist? Vermittler wie FinanceScout24 suchen für die spezielle Finanzierungssituation immer die ideale Lösung am Markt. Sie funktionieren wie ein Grosshändler: Sie sind ein agiler, direkter Vertriebskanal der Banken, der durch das Anfragevolumen, aber auch durch die schlanken, digital unterstützten Antragsprozesse den Banken in vielerlei Hinsicht die Arbeit erleichtert. Ausserdem bringt ein Vermittler einer Bank oder Versicherung im Laufe eines Jahres zahlreiche Neukunden, die die Bank sonst nicht bekommen würde. So sparen sie zusätzlich Marketing- und Vertriebskosten und belohnen dafür die Kunden der Vermittler mit Top-Konditionen, die der Kunde niemals direkt von der Bank erhält. Der Vermittler erhält anschliessend für seine Arbeit eine Provision – im Gegensatz zu einigen anderen Anbietern fallen bei FinanceScout24 für den Kunden jedoch keine Kosten bei der Vermittlung von Hypotheken an. Und: Bei FinanceScout24 erhalten Sie online, schnell und bequem eine bankunabhängige Finanzierungsbestätigung, die Sie für den Besichtigungstermin Ihrer Wunsch-Liegenschaft vorlegen können.
Das richtige Timing
Lassen Sie sich nicht zu schnell durch Ihren bisherigen Anbieter zu einer Entscheidung für einen Zinssatz drängen. Ein unabhängiger, mitdenkender Finanzpartner wird Sie transparent über die Gestaltung und Entwicklung der aktuellen Zinssätze informieren und Sie zum richtigen Zeitpunkt für die Fixierung der Zinsen begleiten.
Die richtige Laufzeit
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Die richtige Tranchierung
Viele Hausbesitzer, die eine Hypothek ablösen wollen, haben ein grosses Problem: Sie haben irgendwann viele verschiedene Tranchen mit unterschiedliche Laufzeiten abgeschlossen und sind nun an die Bank gebunden. Lassen Sie sich deshalb nie unnötige Tranchen aufgrund angeblicher Zinsrisiken aufschwatzen. Wo immer möglich, sollten Sie für die gesamte Hypothek nur eine oder maximal zwei Tranchen mit einem Unterschied in der Laufzeit von maximal zwei Jahren wählen. So bleiben Sie unabhängig und können frühestens zwei Jahre vor Laufzeitende nach einem neuen Anbieter Ausschau halten. Sollten Sie einen Teil Ihrer Hypothek in kürzerer Zeit als die Laufzeit der Festhypothek amortisieren wollen, so eignet sich dafür in Kombination mit der Festhypothek am besten eine Saron-Hypothek oder eine Festhypothek mit einer Laufzeit, die der Dauer der Amortisation entspricht.
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«In Kooperation mit...» bedeutet, dass Inhalte im Auftrag eines Kunden erstellt und von diesem bezahlt werden. Dieser Sponsored Content wird vom Brand Studio produziert.
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