«Profitez d'une vue spectaculaire sur les sommets majestueux et le paysage naturel intact!» C'est ainsi qu'un promoteur immobilier des Grisons fait la promotion du projet Mareia avec sept appartements à Klosters. L'architecture se caractérise par une «combinaison harmonieuse de traditions locales et de techniques de construction modernes», écrit l'équipe d'architectes.
La structure des prix du projet immobilier est moins équilibrée: alors qu'un appartement de 3,5 pièces avec une surface habitable de 87 mètres carrés au premier étage est disponible pour un prix relativement abordable de 860'000 francs, les acheteurs doivent débourser 1,85 million de francs pour le même appartement un étage plus haut. Pourtant, les deux appartements ont le même plan et des caractéristiques d'équipement identiques, comme le laissent supposer les documents d'achat.
La différence de prix entre les appartements de 4,5 pièces est encore plus extrême: pour le moins cher au rez-de-chaussée, il faut débourser 1,08 million de francs, pour le plus cher au deuxième étage, 2,58 millions de francs. Ces appartements ont aussi la même taille et le même plan.
L'arnaque des montagnes
Le fait que les appartements situés plus haut aient une meilleure vue ne justifie pas ces énormes différences de prix. C'est en fait leur statut juridique qui en est la cause: les appartements les moins chers sont déclarés comme résidences principales pour les locaux, tandis que les plus chers peuvent être achetés comme résidences secondaires par des étrangers comme domicile de vacances.
La clientèle de plaine à fort pouvoir d'achat se fait-elle donc arnaquer? Marc Kunz, chef junior de la société R. Kunz Immobilien AG, répond par la négative. Selon lui, la grande différence de prix s'explique par «le prix nettement plus élevé du terrain pour les appartements de vacances ainsi que par le mécanisme du marché de l'offre et de la demande».
A ses yeux, l'adoption de l'initiative sur les résidences secondaires il y a plus d'une décennie a complètement dégénéré dans les régions touristiques. Etant donné que certaines communes, comme Klosters, n'ont plus le droit de construire de nouvelles résidences secondaires, le prix des objets restants est poussé à des hauteurs toujours plus vertigineuses. On aurait pu s'en rendre compte tout de suite, mais beaucoup de projets ont été mis en attente jusqu'à la mise en œuvre de l'initiative. L'explosion des prix en montagne a donc eu lieu avec un certain retard.
La classe moyenne peut toujours rêver
Sur le terrain du projet Mareia se trouvait auparavant une maison de vacances. Lors de la construction d'un nouveau bâtiment de remplacement, la loi permet de continuer à utiliser le volume identique comme résidence secondaire. Si l'indice d'utilisation permet de construire un volume supplémentaire, il est possible de réaliser des résidences principales. C'est exactement ainsi que les promoteurs ont procédé pour le projet Mareia. Ainsi, quatre résidences principales supplémentaires ont été construites.
Cela génère des recettes supplémentaires pour les promoteurs immobiliers et crée des logements supplémentaires pour les autochtones. «En proposant également des résidences principales dans le cadre de ce projet, nous contribuons à lutter contre la pénurie de logements», explique Marc Kunz. Selon lui, la population locale a justement de plus en plus de mal à trouver des logements attrayants.
Sur le papier, c'est bien joli, mais à ces prix-là, la classe moyenne peut faire une croix sur son rêve d'acquérir un petit appartement à la montagne. Auparavant, les acheteurs ne payaient qu'un supplément de peut-être 300 francs par mètre carré, selon la commune. Avec le projet Mareia, ce supplément pour les résidences secondaires se situe entre 11'000 et 15'000 francs par mètre carré.
Un lieu de résidence principale?
Face à de tels coûts supplémentaires, certains habitants de la plaine se disent «Autant déménager complètement à la montagne! Non seulement les charges hypothécaires sont nettement moins élevées dans le cas d'une résidence principale, mais en plus, selon la commune, les abonnements de saison pour les domaines skiables sont fortement réduits!»
Marc Kunz explique qu'il vend également des résidences principales à des acheteurs non locaux, à condition qu'ils transfèrent leurs papiers à Klosters. Une condition strictement contrôlée par les autorités locales. Il n'empêche qu'aujourd'hui, l'écart de prix s'est tellement creusé que l'incitation à transférer son domicile à la montagne devient un projet bien concret pour certains, que cela soit par calcul ou par nostalgie d'un «paysage naturel intact».