De nombreux Suisses ne veulent plus renoncer au home office. Par conséquent, le besoin en surfaces de bureaux diminue dans de nombreuses grandes entreprises, comme le montre un sondage de Blick. Mais jusqu'à présent, la demande sur le marché des bureaux ne s'est pas effondrée en Suisse, contrairement à l'étranger. Les fournisseurs de surfaces de bureaux devraient malgré tout s'armer dans notre pays. Donato Scognamiglio, de la société de conseil immobilier Iazi, en est convaincu: «Je pense que l'heure de vérité est encore à venir.»
Dans de nombreux endroits, les collaborateurs ne vont plus au bureau, malgré la fin de la pandémie. «Et ils sont à la merci de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée», poursuit Donato Scognamiglio. Si cette situation perdure, de nombreuses entreprises s'assoient sur des surfaces trop grandes. Et l'expert immobilier part de ce principe: «Le home office est installé durablement.»
Le secteur des assurances est massivement touché
Cette évolution se manifeste déjà dans le secteur des assurances. Chez Axa, une enquête interne a montré que les employés souhaiteraient venir travailler au bureau deux jours par semaine. Cette situation existe déjà aujourd'hui, comme l'explique l'assurance à Blick. «Les bâtiments sont en grande partie vides les jours de semaine peu fréquentés. Pour AXA, de locaux inoccupés, ce n'est ni économique, ni écologique», écrit l'assurance.
Conséquence: Axa cédera certains immeubles de bureaux à Zurich et Winterthour d'ici 2024, d'après les informations de Blick. Sur d'autres sites, le nombre de surfaces de plancher sera réduit. Au total, les surfaces de bureaux seront réduites de 20%. Un tiers de cette réduction a déjà eu lieu, et les surfaces restantes seront supprimées au cours des deux prochaines années. L'assureur libère ainsi de grandes surfaces de bureaux. Actuellement, les bureaux d'Axa couvrent une surface de 80'000 mètres carrés – sans compter les agences.
Même chose chez son rival Allianz: celui-ci a déjà réduit la surface de ses bureaux sur des sites plus petits. Au siège principal de Wallisellen, une réduction des surfaces allant jusqu'à 20% est également prévue dans les deux prochaines années. Actuellement, l'assurance utilise 50'000 mètres carrés dans toute la Suisse.
Réduction des coûts et nouvelles exigences
Cette réduction permet aux entreprises de réaliser quelques économies sur les loyers. Avant la pandémie, de nombreux employeurs avaient déjà commencé à soumettre leurs bureaux à une révision générale. Le travail à temps partiel et le télétravail étaient déjà favorisés. L'évolution des exigences en matière de poste de travail s'est ajoutée au potentiel d'économie lié à l'optimisation des surfaces.
Pour palier ces phénomènes, Helsana a développé il y a quelques années déjà une nouvelle stratégie pour ses bureaux. Sur ses cinq sites principaux, Helsana mise sur des postes de travail partagés ainsi que sur des zones pour les entretiens et des espaces calmes pour le travail concentré. L'année dernière, l'assureur-maladie a en outre commencé à réduire la taille de ses bureaux. D'ici fin 2024, la surface sera réduite de 15%.
Postfinance fait comme la Poste
Dans le secteur bancaire aussi, les surfaces de bureaux sont réduites. Ainsi, chez Postfinance, après les 15% des dernières années, 5% supplémentaires disparaîtront en 2024. En contrepartie, la banque a ouvert à Berne et à Oerlikon deux hubs de co-working situés au centre. Dès la mi-juillet, la Poste a annoncé son intention de regrouper ses employés dans des hubs régionaux. La surface des bureaux devrait ainsi être réduite d'un cinquième. Le groupe estime le potentiel d'économie à plusieurs millions de francs.
Ces dernières années, Migros a déjà réduit ses surfaces de bureaux de 6'000 à 45'000 mètres carrés. Aucunes réductions supplémentaires ne seraient prévues pour le moment.
Les taux d'inoccupation ont baissé
Contre toute attente, le taux d'inoccupation sur le marché des bureaux est toutefois plus bas qu'avant la pandémie du Covid. «Cela s'explique notamment par la forte demande due à la hausse de l'emploi», explique Michel Fleury, analyste du marché immobilier chez Raiffeisen. Les secteurs du mobilier de bureau, en particulier, restent très solides et ont maintenu la demande à un niveau élevé jusqu'à récemment. La baisse de l'activité dans le secteur de la construction pourrait également avoir contrecarré une augmentation de l'offre.
L'enquête montre que certaines entreprises n'ont pas encore l'intention de réduire leurs surfaces de bureaux – ou l'ont déjà fait par le passé: parmi elles, les assurances Baloise et CSS, l'assureur-vie Swiss Life ou encore les groupes pharmaceutiques Novartis et Roche. Chez Novartis, rien de surprenant. Le groupe a de nouveau nettement resserré les rênes en matière de réglementation du travail à domicile. Coop est encore plus stricte: le home office n'est possible qu'un jour par semaine au maximum. Une réduction de la surface des bureaux n'est donc pas à l'ordre du jour.
Un changement insidieux
Mais actuellement, l'opacité économique se fait peu à peu sentir sur le marché. «Les entreprises deviennent sensiblement plus réticentes à louer des surfaces. Parallèlement, divers locataires de bureaux commencent à restituer des surfaces au marché», explique Michel Fleury. Cela se reflète dans les loyers proposés, qui sont désormais 3% inférieurs au niveau d'avant Covid.
Les bailleurs vont au-devant de temps difficiles. La demande a en effet légèrement diminué récemment. Mais les conséquences ne se font sentir que très lentement, selon l'expert immobilier de Raiffeisen. Cela s'explique d'une part par la planification à long terme des entreprises, mais aussi par la durée souvent longue des contrats de location. Fleury s'attend à ce que «la demande de surfaces de bureaux soit sous pression au cours des deux prochaines années. Surtout dans les périphéries».
L'UBS devrait également bouleverser le marché des surfaces de bureaux au cours des prochaines années. Après le rachat de Credit Suisse, plusieurs milliers d'emplois risquent d'être supprimés en Suisse, ainsi que des filiales situées dans des endroits où l'UBS et Credit Suisse sont à proximité immédiate. Les besoins en surface vont donc nettement diminuer.
