La hausse des prix de l’immobilier empêche de nombreux jeunes d’acquérir leur propre logement. Mais si les parents possèdent déjà un bien immobilier et que l’on peut prendre la relève, la situation est différente. Ou encore si les parents ont suffisamment d’argent pour aider financièrement à l’achat d’une maison.
Si cela se fait alors que les parents sont vivants, cette aide est appelée donation – ou avance d’hoirie, dans le cas d’une donation aux enfants.
«Il est important de savoir ça, car les donations doivent en principe être prises en compte en tant qu’héritage», explique Renato Sauter, responsable des successions chez VZ Vermögenszentrum. Ainsi, celui qui donne 100’000 francs à son enfant pour l’achat d’une maison devrait également penser aux autres frères et sœurs. Car si les parents n’ont plus d’argent à leur décès, l’enfant doit compenser l’avance d’hoirie auprès de ses frères et sœurs. Il existe alors trois scénarios possibles.
Cas 1: les parents donnent de l’argent
Supposons que les parents ont deux enfants, une fille et un garçon. Le frère a reçu 100’000 francs de ses parents pour s’acheter une maison. Puis les deux parents décèdent. Ils n’ont pas laissé d’argent. Le frère doit maintenant verser la moitié de la donation, soit 50’000 francs, à sa sœur.
Dans la pratique, ce n’est généralement pas si simple, car le frère n’a probablement pas ces 50’000 francs sous la main. Il a certainement investi cet argent dans sa maison.
Si les parents veulent éviter une telle situation, ils devraient verser 100’000 francs aux deux enfants en même temps. «Mais souvent, ce n’est pas possible financièrement», explique Renato Sauter.
Cas 2: les parents font don d’un bien immobilier
Lorsqu’un logement en propriété est transmis au sein de la famille, les mêmes règles s’appliquent. La sœur emménage par exemple dans la maison des parents sans payer. Les parents ont ainsi fait don de leur maison, qui vaut à ce moment-là 1 million de francs, à leur fille. Il s’agit là aussi d’une avance d’hoirie.
Lorsque les parents décèdent, la fille doit compenser cette donation vis-à-vis de son frère. Pour une maison, c’est toutefois la valeur du marché au moment du décès qui fait foi. Ainsi, si la maison vaut désormais 1,5 million de francs, la sœur doit verser 750’000 francs à son frère.
«Le problème est que peu de gens peuvent se le permettre», explique Renato Sauter. C’est pourquoi il peut arriver que le bien immobilier doive être vendu, même si l’un des enfants souhaiterait y rester. Mais dans le cas où la personne n’a pas les liquidités nécessaires pour payer ses frères et sœurs, elle doit nécessairement vendre la maison.
Cas 3: donation mixte
Dans ce scénario, l’hypothèque est transmise à l’un des deux enfants. Les parents ne vendent toutefois pas la maison à l’enfant. «Ce cas se produit souvent», confirme Renato Sauter.
Les parents ont par exemple une hypothèque d’un montant de 600’000 francs. La maison vaut 1 million de francs. 400’000 francs ont été versés par les parents lors de l’achat. L’enfant peut reprendre la maison sans avoir à verser lui-même les 400’000 francs. Les 400’000 francs constituent donc une avance d’hoirie.
L’enfant prend en charge l’hypothèque. Dans ce cas, si les parents décèdent sans ressources, l’enfant doit verser 200’000 à sa sœur ou à son frère. Pourtant, rappelle Renato Sauter, «cette compensation peut devenir un obstacle insurmontable».
Ce que les parents pourraient faire pour éviter ça: effectuer une donation de 400’000 francs non pas à un seul enfant, mais aux deux frères et sœurs. Mais pour cela, il faut avoir les moyens financiers nécessaires.
Un piège supplémentaire existe: dans ce cas également, c’est la valeur de la maison au moment du décès des parents qui est prise en compte. Si la maison vaut maintenant 1,5 million de francs au lieu de 1 million, l’enfant doit compenser l’augmentation de valeur, en plus des 400’000 francs.
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Comment éviter les ennuis?
Il est possible d’éviter de tels écueils en demandant aux parents de consigner leurs intentions par écrit. «Les parents devraient établir un pacte successoral authentique avec leurs enfants», recommande Renato Sauter. Ils peuvent y consigner la valeur de la maison lors de la transmission et le fait qu’une plus-value due aux nouvelles conditions du marché ne doit pas être compensée.
Bien que les donations ne soient pas sans poser de problèmes, Renato Sauter y voit de nombreux avantages par rapport à l’héritage. «Les enfants en profitent mieux lorsque les parents font une donation de leur vivant», dit-il. En effet, c’est justement lorsque les enfants sont jeunes qu’ils peuvent avoir besoin du soutien financier de leurs parents lors de l’achat d’une maison.
«De plus, le potentiel de conflit est beaucoup plus faible tant que les parents sont encore en vie», ajoute Renato Sauter. Car ils ont encore leur mot à dire et peuvent clairement faire part de leurs intentions.
(Adaptation par Lliana Doudot)