C'est une nouvelle réjouissante pour les personnes à la recherche d'un logement: la construction est repartie de plus belle en Suisse. L'année prochaine, le nombre de nouveaux immeubles collectifs devrait être nettement plus élevé. Et les experts s'attendent à ce que l'activité de construction augmente à long terme après plusieurs années de ralentissement. Mais il y a deux bémols: les loyers proposés devraient eux aussi continuer à augmenter. Et la pénurie de logements dans les centres n'est pas prête de s'arrêter.
La raison principale qui explique cette augmentation de l'activité dans le secteur de la construction est à trouver du côté de la BNS. Les baisses successives des taux directeurs rendent en effet la construction de logements locatifs plus attrayante. Car les placements réputés très sûrs – comme les emprunts en obligations de l'Etat suisse – ne rapportent plus que des intérêts très faibles.
Ces derniers sont même inférieurs aux prévisions d'inflation de 0,5% de la Raiffeisen pour l'année prochaine. «Dès maintenant et pour l'année prochaine, cela donne un rendement réel négatif. Nous pouvons donc parler d'une situation d'urgence en matière de placements», explique Matthias Geissbühler, responsable chez Raiffeisen Suisse.
L'immobilier redevient attractif
Et le spécialiste s'attend à de nouvelles baisses des taux dans le courant de 2025. La BNS pourrait ainsi faire passer le taux directeur de 1% actuellement à 0%, ce qui rendrait les investissements immobiliers encore plus attractifs. «L'essor actuel du marché immobilier devrait donc durer encore un moment», explique Matthias Geissbühler.
A la Banque cantonale de Zurich, les experts estiment également que l'évolution actuelle des taux devrait offrir des opportunités d'investissements dans des projets de construction. De son côté, le cabinet de conseil immobilier Wüest Partner prévoit une augmentation de 7% des nouvelles constructions d'immeubles collectifs pour 2025. Sans compter la rénovation des bâtiments plus anciens.
Les prix de l'immobilier et les loyers devraient continuer à augmenter
Pour les caisses de pension et les fondations de prévoyance, il sera plus difficile d'atteindre leur rendement théorique en cas de baisse des taux d'intérêt. Certaines prévoient déjà d'augmenter leurs investissements immobiliers. La fondation de placement Vita, par exemple, veut augmenter son taux cible pour les placements immobiliers, actuellement de 13%, comme elle l'a indiqué à Blick.
La caisse de pension des CFF prévoit également une légère augmentation des investissements immobiliers pour 2025. «Les placements immobiliers redeviennent plus attrayants pour les particuliers fortunés et les family offices», ajoute Matthias Geissbühler.
Mais l'immigration reste élevée, et avec elle la demande en logements. C'est pourquoi l'alerte ne peut pas être levée sur le front des loyers qui augmentent depuis des années. Et c'est même le contraire: «Si la demande de projets immobiliers augmente, cela pourrait conduire à de nouvelles hausses de prix et donc de loyers», explique Matthias Geissbühler.
Pourquoi le boom de la construction n'aura pas lieu cette fois-ci
Pendant la phase de taux d'intérêt bas, voire négatifs, à partir de 2015, les caisses de pension et autres investisseurs ont nettement stimulé la construction immobilière. Le fait que l'activité de construction ne s'accélère pas davantage maintenant, malgré un environnement de taux d'intérêt favorable, s'explique par plusieurs raisons, comme le montre une enquête de Blick auprès de dix sociétés.
Plusieurs d'entre elles évoquent les conditions cadres difficiles. Ainsi, la fondation Axa souhaiterait construire davantage, mais il y a trop d'incitations négatives. La durée de planification des projets a nettement augmenté ces dernières années. Et les courantes oppositions font peser le risque qu'un projet ne puisse même pas être réalisé. De plus, les terrains à bâtir se font de plus en plus rares.
Moins d'air pour les investissements qu'en 2015
Autre obstacle: la part de l'immobilier dans les caisses de pension ne peut dépasser la barre des 30% que dans des cas exceptionnels. Fin 2023, ce taux s'élevait en moyenne à près de 26%. «Pour de nombreuses caisses de pension, il n'y a donc plus beaucoup de marge de manœuvre pour des investissements immobiliers supplémentaires», explique Matthias Geissbühler.
Le secteur immobilier réclame depuis longtemps une réduction des nombreuses réglementations. Car si l'activité de construction augmentait davantage, les loyers augmenteraient moins. Alors que du côté des associations de locataires, on aimerait au contraire s'attaquer à la hausse massive du prix des terrains et promouvoir des logements abordables.
