Dans de nombreuses villes suisses et dans les communes de montagne touristiques, la pénurie de logements est si grave que les habitants craignent pour leur toit. La question taraude de plus en plus de locataires: «Cela va-t-il bientôt me toucher?» Ils craignent les «résiliations de bail sans motif», qui font de plus en plus la une des journaux. Ils savent bien que ceux qui doivent quitter leur logement ne trouveront pas facilement quelque chose de comparable dans les environs.
«L’insécurité parmi les locataires est énorme», déclare Walter Angst du Syndicat des locataires de Zurich. La situation est particulièrement difficile pour les familles avec des enfants scolarisés, les retraités et les ménages à faibles revenus. «Pour eux, une résiliation de bail peut devenir une catastrophe», ajoute Walter Angst.
La détresse s'étend
Et les citadins zurichois ne sont pas les seuls à ressentir cette pression, loin s'en faut. Selon une étude de la Banque cantonale de Zurich, ce sont les villes de Bâle, Saint-Gall et Berne qui, avec Zurich, ont enregistré le plus grand nombre de résiliations de bail sans motif ces dernières années. Tout comme à Lucerne, Winterthour et Davos. La situation est également difficile sur les bords du Léman, entre Genève et Montreux.
Cependant, il n’existe pas de chiffres actualisés. La Confédération n'établit pas de statistiques sur le nombre de procédures de conciliation liées aux licenciements «secs». Blick a écrit à plus de dix offices de conciliation différents, mais peu d'entre eux ont donné des informations détaillées sur les procédures de protection contre le licenciement. Certains ont examiné leurs dossiers à notre demande.
Les procédures de protection contre les résiliations augmentent
L'office de conciliation de la ville de Zurich, par exemple, a reçu en janvier 2025 un total de 141 procédures de protection contre le licenciement. A titre de comparaison, en janvier 2024, il n'y en avait que 28. Cette forte augmentation serait due à la résiliation controversée des «maisons Sugus». Mais même avant cela, les chiffres étaient déjà à la hausse: ainsi, en 2022, 827 procédures de protection contre le licenciement ont été engagées, contre 1014 en 2024.
L'office de conciliation de Dietikon (ZH) constate également une augmentation. Si 66 demandes de conciliation pour protection contre la résiliation de bail et prolongation de délai ont été déposées en 2022, elles étaient presque deux fois plus nombreuses en 2024 (119). En janvier 2025, il y en avait déjà 15 de plus.
A l'office de conciliation de Zoug, le nombre de demandes a augmenté d'environ la moitié au cours des dernières années, indique-t-on sur demande. L'année dernière, il y a eu 140 demandes de conciliation concernant la protection contre une résiliation de bail.
«Cela peut bouleverser toute une vie»
Walter Angst souligne qu’il n’est plus possible de parler uniquement de zones de crise spécifiques, car la vague de résiliations touche également les communes environnantes. Lorsqu’une résiliation sans motif est prononcée, tous les locataires d’un complexe sont contraints de quitter leur logement en raison de rénovations complètes. En règle générale, les loyers augmentent nettement, non seulement dans l'immeuble concerné. Mais aussi dans les environs immédiats. «Lorsqu'un appartement de 4 pièces peut être loué à Zurich-Wiedikon pour 5500 francs, des offres d'appartements à plus de 3000 francs apparaissent soudainement à Bülach», explique Walter Angst.
C’est ce qui s’est passé récemment dans les «maisons Sugus» à Zurich. Plus de 100 ménages devront quitter leur logement d’ici fin septembre 2025. Pour beaucoup, cela nécessitera un déménagement dans une autre localité. «Cela peut bouleverser toute une vie», explique l’expert.
Le Syndicat des locataires ressent lui aussi la grande incertitude des locataires. «Nous avons de très nombreuses demandes», confirme Walter Angst. La principale difficulté réside dans les délais très courts. Les contestations doivent être envoyées dans les 30 jours suivant la réception de la résiliation, par courrier recommandé, à l’autorité de médiation.
Contester la résiliation en vaut la peine
Les ménages touchés par une résiliation sans raison peuvent, selon l’expert, toujours envisager de la contester. Les procédures devant les autorités de conciliation sont gratuites. «Si la résiliation est motivée par un projet de reconstruction, cela vaut presque toujours la peine de la contester», précise Walter Angst. Dans de tels cas, la résiliation est souvent donnée trop tôt.
Si tel est le cas, il est possible de demander plus de temps. Par exemple, un droit de séjour jusqu’au début des travaux de construction, aux conditions avantageuses du précédent contrat de location. Ou encore une priorité dans les offres de logement de la régie. Parfois, les locataires reçoivent même de l'aide pour leur recherche de logement.
Mais attention: si les parties ne parviennent pas à un accord devant l’autorité de médiation, l’affaire est portée devant le tribunal des baux. Tandis que la médiation est gratuite pour les locataires, une procédure devant le tribunal des baux peut coûter cher dans de nombreux cantons.
Les locataires qui ne peuvent pas se permettre une procédure devant le tribunal des baux – et qui n’ont pas d’assurance juridique – se retrouvent désavantagés dans de tels cas. Une adhésion au syndicat des locataires de leur canton de résidence peut résoudre ce problème, car elle inclut généralement une assurance juridique.
