Avec le coronavirus, tout un chacun veut devenir propriétaire, non?
Il y a du vrai. En tout état de cause, devenir propriétaire en Suisse coûtera plus cher cette année car la demande est en hausse et l’offre en diminution. Dans une étude, la banque Raiffeisen table sur une augmentation des prix pouvant aller jusqu’à 7% à la fin de l’année. Ce qui rendrait plus difficile l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, en particulier pour les jeunes familles. Mais «plus difficile» ne signifie pas pour autant «impossible».
Au fait, combien coûte une maison?
Définir un prix n’est pas si simple. Le prix d’achat moyen d’une maison individuelle se monte actuellement à près d’un million de francs. Le prix dépendant bien sûr de divers facteurs comme le nombre de pièces, la superficie totale, la situation et l’âge de l’objet. La région aussi est déterminante et les écarts peuvent être importants: le canton de Zoug est le plus cher et celui d’Uri le meilleur marché. Dans nos exemples de calculs, nous partons toutefois sur une base d’un million de francs.
Lors de l’achat d’une maison, de nombreuses questions se posent. Ai-je assez d’argent? Et demain, est-ce que je parviendrai à maintenir mon niveau de vie tout en remboursant le prêt hypothécaire? Le plan de prévoyance SmartFlex d’AXA (avec les piliers 3a et 3b) rend tout cela possible: modulable, il peut être adapté à tout moment aux besoins personnels. AXA est le partenaire idéal pour vous conseiller lors de l’achat d’un logement.
Lors de l’achat d’une maison, de nombreuses questions se posent. Ai-je assez d’argent? Et demain, est-ce que je parviendrai à maintenir mon niveau de vie tout en remboursant le prêt hypothécaire? Le plan de prévoyance SmartFlex d’AXA (avec les piliers 3a et 3b) rend tout cela possible: modulable, il peut être adapté à tout moment aux besoins personnels. AXA est le partenaire idéal pour vous conseiller lors de l’achat d’un logement.
1 000 000 de francs. C’est une coquette somme que nous verrions bien sur notre compte en banque. Mais nous n’avons pas un tel montant à disposition.
Qui sait? Un prêt hypothécaire permet de couvrir jusqu’à 80% du prix du logement. Autrement dit: vous devez disposer de fonds propres correspondant au moins à 20% du prix de l’objet. Dans notre exemple, nous parlons donc de 200 000 francs. Et au moins la moitié de ce montant doit provenir de «vrais» capitaux propres et non de la prévoyance du 2e pilier et de la prévoyance liée (pilier 3a). Évidemment, si vous avez plus, c’est encore mieux: un montant de départ plus élevé facilitera l’amortissement ultérieur. Mais nous y reviendrons un peu plus loin.
Grâce au pilier 3a, j’économise depuis longtemps pour devenir propriétaire. J’utiliserai donc tout mon avoir dans ce but et ensuite je fermerai mon compte, d’accord?
C’est tout à fait possible. Et ce n’est un secret pour personne, il est possible d’utiliser son «épargne 3a» pour l’acquisition d’un logement. Vous l’apprenez dès l’ouverture du compte. Et pourtant, le 3e pilier est prévu pour la prévoyance vieillesse. Il est vrai qu’à la retraite, une grande partie du prêt hypothécaire devrait être remboursée – ou dans les 15 ans après sa conclusion. Cette règle s’applique au moins au prêt hypothécaire en 2e rang qui, dans notre exemple, s’élèverait à 150 000 francs. Un autre aspect positif: les dépenses courantes sont moins élevées pour les propriétaires que pour les locataires, qui ont leur loyer à payer tous les mois. Mais une question se pose: jusqu’à quand l’AVS et le 2e pilier suffiront-ils? Conserver le compte 3a et continuer à l’alimenter fournit un complément bienvenu à la retraite. D’autant qu’il permet, comme on le sait, de faire des économies d’impôts. Cette information-là est elle aussi communiquée à l’ouverture d’un tel compte. Des solutions d’assurance telles que SmartFlex d’AXA peuvent en plus servir de couverture complémentaire, en cas de pertes de revenu, d’invalidité ou de décès.
J’ai donc plutôt intérêt à fermer mon compte du 2e pilier que celui du 3e pilier?
Ce n’est pas aussi simple. En cas de retrait anticipé du 2e pilier, de la prévoyance professionnelle donc, il peut y avoir des réductions des prestations – en cas d’invalidité, de décès et d’une façon générale à partir de l’âge de la retraite. Avant d’effectuer un retrait anticipé sur son 2e pilier, il est donc important de se faire bien conseiller. Si vous vous décidez, malgré tout, à effectuer ce retrait, il faudra si possible le rembourser avant votre départ à la retraite. La plus grande difficulté étant: personne ne sait le nombre d’années que durera sa retraite. Vivrons-nous jusqu’à 70 ou 100 ans? Nous devons être assurés dans chaque situation.
Très bien, je connais maintenant les conditions pour acquérir un logement. Mais quels sont les frais réguliers que je vais devoir assumer par la suite?
Sur ce point, l’élément déterminant n’est plus la fortune, mais le revenu mensuel. Les établissements financiers qui octroient des prêts hypothécaires tablent le plus souvent sur un taux d’intérêt dit de sécurité de 5% – même si les taux d’intérêt actuels sont très intéressants et se situent parfois en dessous de 1%. Pourquoi? Il s’agit d’une garantie pour les deux parties en cas de remontée des taux. Pour un prêt hypothécaire de 800 000 francs, les 5% correspondent à 40 000 francs. Mais il faut aussi prévoir les charges et les frais d’entretien. Quand vous devenez propriétaire, vous devez assumer les rénovations, sans compter les différents coûts annexes à prendre en compte. Ces charges sont estimées généralement à 1% du prix d’achat, soit 10 000 francs. Et bien sûr, il ne faut pas oublier l’amortissement. Pour amortir les 150 000 francs de l’hypothèque de 2e rang dans les 15 ans, il faut compter encore avec 10 000 francs supplémentaires par an. Dans notre exemple, il est nécessaire de pouvoir financer par ses propres liquidités des coûts annuels de 60 000 francs – au cas où les taux repartiraient à la hausse. La règle d’or étant que la charge annuelle ne devrait jamais dépasser un tiers du revenu annuel brut.
Je souhaiterais aussi utiliser mes avoirs de prévoyance pour l’amortissement. Finalement, ces avoirs doivent bien servir à quelque chose.
Il existe l’option suivante: le pilier 3a sert dès le départ de «gage» auprès de l’établissement financier. Vous pouvez continuer à verser des fonds (le montant maximal pour les salariés est actuellement de 6883 francs) qui constituent en même temps une garantie pour l’institut de crédit. Cette somme lui est versée à votre départ à la retraite. Sauf si vous ne pouvez plus payer vos intérêts, auquel cas la somme sera retirée avant. L’avantage: plus les garanties données à l’établissement créancier sont importantes, plus l’acheteur profitera de bonnes conditions.
Que se passe-t-il si son ou sa partenaire décède prématurément ou se retrouve en incapacité de gain?
Ce sont des choses qui peuvent arriver. C’est donc une bonne idée de penser à inclure une assurance en cas de décès et/ou une assurance en cas d’incapacité de gain. D’ailleurs, la plupart des banques et des assurances exigent une telle garantie. Elle permet aux membres de la famille de continuer à assumer les différents crédits et prêts hypothécaires. De même, rédiger un testament et/ou un contrat de mariage permet de clarifier ces points. Personne n’aime envisager son décès. Mais nombreuses sont les familles qui regrettent de ne pas avoir pensé plus tôt à ce genre de situations.
Nous ne sommes pas mariés. Est-ce un problème?
Toujours plus de couples décident de vivre ensemble sans être mariés. Ils fondent une famille et ont des enfants. Ils n’estiment pas nécessaire de se marier. Toutefois, les couples non mariés ont tout intérêt à conclure un contrat de concubinage qui règle les responsabilités lors de l’achat d’un logement et en cas de séparation. Ils devraient aussi prévoir d’autres protections mutuelles comme leurs dernières volontés. Dans la pratique, de nombreux couples vivant en concubinage optent pour la copropriété: leurs parts dans le logement sont inscrites séparément au registre foncier. La personne la plus fortunée assume alors les deux tiers de la somme et la moins fortunée un tiers seulement.
Tout est clair. Achetons cette maison!
Avec des économies, une avance sur héritage et une bonne solution de prévoyance, l’achat d’une maison ne devrait pas être insurmontable, même à l’heure actuelle. Mais, évidemment, chaque situation est particulière. Il faut donc en discuter avec sa banque ou son assurance et bien analyser sa situation de départ.
Cet article a été rédigé pour le compte d’un client. Les contenus sont de style journalistique et répondent aux critères de qualité de Ringier.
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