Depuis le 1er janvier 2025, les nouvelles règles de «Bâle III» sont entrées en vigueur. Ce cadre réglementaire représente les dernières prescriptions émises par le Comité de Bâle de la Banque des règlements Internationaux (BRI) concernant la régulation mondiale des institutions bancaires. En Suisse, par exemple, les banques doivent désormais déposer davantage de fonds propres pour certaines hypothèques. Cela a des répercussions à la fois positives et négatives pour les clients bancaires. Les voici.
En premier lieu, ce sont les clients des banques de premier plan, disposant de financements solides et d'un ratio hypothécaire inférieur à 60% de la valeur de leur bien immobilier qui bénéficient le plus de ces mesures. Les marges ont légèrement diminué, ce qui signifie que ces clients paient un peu moins.
Des conséquences pour qui?
Une augmentation du coût des hypothèques concerne principalement les emprunteurs ayant des profils de solvabilité moins favorables. Le critère principal dans ce cas est le niveau de l'hypothèque. Les propriétaires ayant acquis leur bien immobilier ces dernières années et contracté des prêts conséquents risquent, en fonction de la localisation de leur bien, de voir la marge Saron de leur banque augmenter, ou bien un taux d'intérêt plus élevé pour une hypothèque à taux fixe récemment souscrite. Pour une hypothèque variable, le taux d'intérêt à payer est composé du taux Saron et de la marge appliquée par la banque.
La différence de taux d'intérêt entre les emprunteurs ayant une bonne et une moins bonne solvabilité devrait probablement s'accentuer au cours des prochains mois, les banques étant toujours en train d'intégrer les nouvelles règles dans leurs modèles de tarification. Ce processus n'est pas encore terminé partout, comme l'explique à cash.ch Florian Schubiger, directeur d'hypotheke.ch.
«Dans ce cas, l'hypothèque devrait être réduite si la marge de manœuvre financière est disponible, estime l'expert. Selon la situation, il peut aussi être judicieux de discuter avec la banque de la situation de nantissement et, le cas échéant, de demander une nouvelle estimation du bien immobilier afin que le nantissement revienne par rapport au prix de la maison.» Les personnes qui possèdent un appartement en propriété ou une maison individuelle depuis longtemps et qui ont encore un nantissement élevé devraient généralement disposer d'un «coussin» plus important en raison des hausses de prix des vingt dernières années.
Conséquences pour les propriétaires d'immeubles locatifs
Les propriétaires les plus touchés sont ceux de biens non occupés par eux-mêmes, tels que les logements locatifs, les résidences de vacances ou les immeubles de rendement. Les biens mis en location avec une mauvaise notation, en particulier ceux avec un taux d’hypothèque élevé, sont déjà soumis à des taux d’intérêt nettement plus élevés qui devraient continuer à l’être à l’avenir.
L'impact est particulièrement marqué pour les acheteurs et propriétaires d'immeubles locatifs. Même avant l'entrée en vigueur des nouvelles réglementations, le financement de ces biens était déjà encadré de manière stricte, en raison des risques de vacances, de concentration et de potentielles pertes de valeur liées à la hausse des taux hypothécaires.
Plus de limite de 75% maximum
Jusqu'à la fin de l'année dernière, la plupart des banques finançaient au maximum 75% du prix d'achat d'un bien immobilier. Cette limite a désormais disparu, ce qui entraîne une augmentation significative des fonds propres exigés des acheteurs, souvent 40% ou plus, explique Jöel Buntschu, responsable immobilier chez BDO.
«Cette évolution s'explique par le fait que les banques doivent immobiliser davantage de capitaux propres lorsque le taux d'hypothèque dépasse 60%. Cela engendre une forte hausse de leurs coûts, qu'elles répercutent ensuite sur leurs clients, entraînant ainsi une augmentation encore plus marquée des taux hypothécaires.»
Une mauvaise surprise
Les propriétaires souhaitant vendre leur immeuble locatif en raison de la hausse des coûts de refinancement risquent d’être surpris par les premières offres qu’ils recevront. En effet, bien que les taux d’intérêt aient légèrement baissé, les acheteurs potentiels font face à des coûts d’emprunt plus élevés. Pour compenser cette charge, ils recherchent une rentabilité brute plus importante, ce qui n’est possible qu’avec un prix d’achat revu à la baisse.
«Dans les centres-villes, l’impact reste limité en raison d’une demande toujours soutenue. En revanche, en dehors des emplacements les plus prisés, des baisses de prix de 10 à 20% sont désormais monnaie courante, explique Jöel Buntschu. On ressent un net refroidissement du marché des immeubles de rendement.»
Les nouveaux projets de copropriétés sont presque à l'arrêt
Les nouvelles réglementations ont également des répercussions sur les nouveaux projets. Par exemple, toute personne souhaitant construire un immeuble locatif dans le but de vendre les appartements en propriété par étages doit désormais financer jusqu'à 50% du projet avec ses propres fonds.
Cette exigence rend de nombreux projets moins rentables sur le plan économique. Selon Jöel Buntschu, ce secteur connaît un net ralentissement: de nombreux projets sont mis en pause ou avancent avec davantage de prudence.
Malgré la baisse des taux directeurs en Suisse, la construction de nouveaux logements devrait ralentir, réduisant ainsi l’offre de biens à la vente. Pour relancer l’activité dans ce secteur, une hausse significative des prix serait nécessaire. En effet, une nouvelle baisse des taux directeurs n’améliorerait que marginalement la rentabilité des projets pour les promoteurs. Actuellement, le taux directeur s’établit à 0,5%. Selon les économistes, la Banque nationale suisse pourrait annoncer une nouvelle réduction de 0,25% lors de sa prochaine décision de politique monétaire, prévue le 20 mars.