La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à seulement 0,25% en mars passé. Une bonne nouvelle, en principe, pour les propriétaires de logements, car en général, une baisse du taux directeur entraîne aussi une diminution des taux hypothécaires appliqués par les banques. L'acquisition d’un logement devient alors moins coûteux. Mais cette fois-ci, ce n’est pas ce qui se passe. Au contraire, les taux des hypothèques à taux fixe ont récemment augmenté. Voici pourquoi la situation évolue ainsi et à quoi s’attendre dans les mois à venir.
Sur quoi reposent les taux des hypothèques fixes?
Plus la durée d’une hypothèque est longue, moins son taux est influencé par le taux directeur, et plus il dépend du marché des capitaux. Ce marché est guidé par des facteurs qui influencent les anticipations à long terme, comme les taux de change, la croissance économique ou encore l’inflation.
«Les taux des hypothèques fixes reflètent les coûts de refinancement à long terme des banques sur le marché des capitaux», explique Markus Stocker, responsable du financement à la Banque cantonale zurichoise. Ce sont donc des taux de marché. «Les attentes des acteurs du marché sont déjà intégrées dans ces taux», poursuit-il. La baisse du taux directeur de la BNS en mars avait ainsi été anticipée dès le début de l’année, ce qui explique pourquoi les hypothèques à taux fixe n’ont pas baissé en conséquence.
Pourquoi les hypothèques à taux fixe ont-elles augmenté?
Sur le marché des capitaux, ce sont l’offre et la demande qui déterminent les taux d’intérêt. Lorsque la demande de capital augmente, les taux montent également. C’est précisément ce qui s’est passé récemment. D’après Comparis, les taux moyens des hypothèques fixes sur dix ans ont atteint 1,92% depuis le début de l’année. «Dernièrement, la demande de capitaux a fortement augmenté dans la zone euro, car l’Europe doit investir massivement dans la défense et les infrastructures», explique Fedy Hasenmaile, économiste chez Raiffeisen. Ce type d’événement peut avoir une influence importante sur les anticipations des marchés financiers.
Une autre raison de la hausse du coût des hypothèques réside dans l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation Bâle III, au début de l’année. Cette règle impose aux banques de détenir davantage de fonds propres, les incitant à adopter une approche plus prudente dans l’octroi de crédits. Conséquence: des critères de solvabilité plus stricts pour les emprunteurs et une augmentation des coûts de financement. Les banques répercutent ces coûts supplémentaires sur les acheteurs de biens immobiliers.
Qu'en est-il des prix des hypothèques Saron?
Les hypothèques Saron s'orientent exclusivement sur le taux directeur et évoluent donc avec ce dernier. Si celui-ci baisse, les coûts de financement d'une hypothèque Saron diminuent dans la même mesure. Selon Comparis, la valeur des hypothèques Saron de premier rang est actuellement comprise entre 0,7 et 1,2%.
Les hypothèques à taux fixe vont-elles encore augmenter cette année?
Probablement pas, selon les experts. «Pour que cela se produise, il faudrait une forte hausse des taux d’intérêt aux Etats-Unis et en Europe», explique Fedy Hasenmaile. Cela pourrait être causé par une remontée de l’inflation, une augmentation de la demande de capitaux ou des tensions sur les marchés financiers.
Pour l’instant, il reste difficile de prévoir l’évolution exacte des marchés des capitaux dans les semaines ou les mois à venir. Dernièrement, par exemple, la confiance dans les obligations d’Etat américaines a été ébranlée par l’administration Trump. Résultat: une baisse de l’offre de capitaux aux Etats-Unis, entraînant une hausse des taux d’intérêt. «Ce genre de mouvement peut aussi se répercuter en Suisse et faire monter les taux chez nous – mais généralement dans une moindre mesure», précise Fedy Hasenmaile.
Les hypothèques fixes vont-elles redevenir plus intéressantes?
Raiffeisen prévoit une nouvelle baisse du taux directeur de la BNS à 0% dès le mois de juin. Dans ce cas, il est possible que les hypothèques à taux fixe deviennent un peu plus avantageuses – mais ce n’est pas garanti. Car, comme expliqué précédemment, cela dépend d’un grand nombre de facteurs.
Le chaos engendré par les droits de douane et l’incertitude qui en découle devraient par exemple peser sur l’économie mondiale. Mais cet impact ne se reflétera dans les données économiques que dans quelques semaines. «Il est fort probable que les taux des hypothèques fixes baissent légèrement dans les prochains mois», estime toutefois Fedy Hasenmaile.
Saron ou hypothèque à taux fixe: qu'est-ce qui vaut la peine?
Pour le moment, beaucoup de choses parlent en faveur des hypothèques Saron. Elles sont à nouveau nettement plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe. Toutefois, les personnes qui ont besoin d'une certaine prévisibilité dans leurs dépenses mensuelles devraient tout de même opter pour un taux fixe. Par ailleurs, d'un point de vue historique, les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe se situent à un niveau assez bas.
Accepter les prix ou négocier?
Pour tous les acheteurs de maison, la règle est la suivante: la première offre est rarement la meilleure. Un potentiel acheteur qui souhaite négocier le taux d'intérêt devrait en discuter avec sa banque, en étant bien informé. Par ailleurs, les clients qui peuvent apporter plus que le minimum de fonds propres ont un argument de poids lors des négociations. Il en est de même pour ceux qui ont un revenu élevé ou qui peuvent s'attendre à ce qu'il augmente dans les années à venir.
