Les propriétaires immobiliers suisses ont été récemment surpris par l’évolution des taux des hypothèques à taux fixe.Pendant des mois, les taux hypothécaires ont massivement baissé grâce aux baisses des taux directeurs de la Banque nationale suisse. Mais ces dernières semaines, les taux sont repartis dans l'autre sens. Et ce, bien que tous les analystes s'attendent à de nouvelles baisses des taux directeurs de la BNS.
Actuellement, le taux d'intérêt moyen pour une hypothèque fixe sur cinq ans est de 1,49% et de 1,71% pour une hypothèque sur dix ans, comme le montre l'indice hypothécaire du portail de comparaison Moneyland.
Il y a un peu plus de trois semaines, le taux d'intérêt pour une durée de cinq ans était encore de 1,38% et de 1,56% pour une durée de dix ans. Durant cette période, le taux d'intérêt moyen pour une hypothèque de deux ans est passé de 1,30 à 1,34%. Depuis le plus bas de l'année dernière, il y a un peu plus d'un mois et demi, les taux d'intérêt à long terme ont nettement augmenté. Pour les taux à dix ans, ils ont parfois augmenté de 0,25 point de pourcentage. À quoi cela est-il dû? Et le moment idéal pour contracter ou renouveler une hypothèque est-il déjà passé?
Des règles plus strictes en matière de capital pour les banques
Depuis le début de l'année, les banques sont soumises à des règles plus strictes en matière de capital avec Bâle III, l'ensemble de réformes élaborées par le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire. Les institutions bancaires doivent détenir des fonds propres plus importants pour les crédits octroyés et augmenter en conséquence leurs marges d'intérêt afin de maintenir leur rentabilité. Interrogée à ce sujet, la Banque cantonale de Zurich dément que l'introduction de Bâle III ait entraîné des ajustements généraux des taux et des conditions.
Fredy Hasenmaile, expert en immobilier chez Raiffeisen, voit la raison de la hausse des taux hypothécaires dans les marchés des capitaux: «Aux Etats-Unis notamment, des obligations et des emprunts d'Etat ont été vendus en masse, ce qui a fait grimper les rendements et donc les taux d'intérêt. Le marché des capitaux là-bas a également des répercussions sur l'Europe et la Suisse», explique-t-il.
De nouveaux droits de douane
La vente sur le marché des capitaux a été déclenchée par l'inflation aux Etats-Unis, qui se montre plus tenace depuis cet automne. Par ailleurs, la perspective de nouveaux droits de douane imposés par le prochain président américain Donald Trump est également un facteur. Des taux d'intérêt plus élevés sur le marché des capitaux signifient des coûts plus élevés pour les banques lorsqu'elles se procurent de l'argent. Et en Suisse, les taux d'intérêt du marché des capitaux sur les emprunts d'Etat à dix ans ont augmenté de 0,2% depuis début décembre, ce qui se répercute directement sur la valeur des hypothèques à taux fixe.
Vendredi, les taux d'intérêt ont de nouveau augmenté sur le marché des capitaux américain. Cela s'explique par une hausse de l'emploi supérieure à la moyenne et nettement supérieure aux prévisions. Résultat: nettement moins de chômeurs aux Etats-Unis, des taux d'intérêt en hausse sur les marchés des capitaux du monde entier, donc aussi en Suisse, et donc à nouveau une légère hausse des taux hypothécaires.
Quand Bâle III frappe plus fort
Toujours selon Fredy Hasenmaile, l'effet de Bâle III s'annule plus ou moins sur l'ensemble des hypothèques. «En principe, des dispositions de plus en plus strictes en matière de liquidités entraînent des hypothèques légèrement plus chères pour les banques. Les nouvelles prescriptions en matière de capital peuvent même avoir un effet légèrement positif pour les hypothèques sur les logements en propriété. Pour les biens d’investissement, en revanche, les taux ont tendance à augmenter», explique l'expert immobilier.
Il existe toutefois des différences entre les propriétaires de logements et les nouveaux acquéreurs: si le taux d'endettement est bas, les effets négatifs de Bâle III devraient être évités. Ceux qui s'endettent lors de l'achat d'un logement doivent généralement s'attendre à des majorations, voire à ne pas obtenir d'hypothèque du tout.
Comment vont évoluer les taux hypothécaires cette année? «Le scénario le plus probable, selon moi, est que la Banque nationale suisse abaisse son taux directeur d'un quart de point une ou deux fois d'ici le milieu de l'année», déclare Felix Oeschger, analyste chez Moneyland. «Comme ce scénario est largement pris en compte, je table sur une tendance latérale, voire une baisse des taux hypothécaires au premier semestre 2025.» Il n'exclut toutefois pas que la BNS puisse à nouveau introduire des taux d'intérêt négatifs, par exemple si la banque centrale devait réagir à une très forte appréciation du franc. «Dans ce cas, les taux d'intérêt hypothécaires devraient à nouveau baisser de manière significative», ajoute-t-il.
