Les sociétés immobilières et les investisseurs institutionnels sont régulièrement accusés d’arnaquer leurs locataires en montant les prix des loyers. Mais les chiffres de l’Office fédéral de la statistique montrent autre réalité: les plus vils profiteurs se trouvent parmi les particuliers. Dans toute la Suisse, ils encaissent en moyenne 4% de plus que les investisseurs institutionnels et 1,5% de plus que les sociétés immobilières.
Ce phénomène se produit actuellement aussi dans le Haut-Valais. L’expansion de la Lonza y provoque une vague d’immigration massive et une pénurie de logements. Alors que les institutions augmentent leurs loyers de manière assez modérée, de nombreux particuliers profitent de l’occasion. Un studio de 28 mètres carrés à Viège – vieux de 49 ans! – coûte 1100 francs par mois. Pourtant, la salle de bains et la cuisine sont encore dans leur état d’origine. Il y a quatre ans, les locataires pouvaient louer des objets comparables pour 700 à 800 francs.
Trois à six fois plus que ce qui est autorisé
L’objet est en vente au prix de 190’000 francs et est présenté par le propriétaire comme un objet de rendement avec des frais annexes peu élevés. Celui qui l’achète pourrait s’en faire une fortune.
Avec peu de fonds propres, un acheteur pourrait obtenir un rendement net de 10 à 20%, après déduction des frais et des intérêts hypothécaires. Pour le propriétaire actuel, le rendement est probablement plus élevé encore, car de tels biens immobiliers pouvaient être achetés beaucoup moins cher il y a quelques années.
Dans le Haut-Valais, le nombre de logements locatifs anciens proposés à des loyers exorbitants a significativement augmenté ces dernières années. Pourtant, selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral, des rendements nets de 3,25% maximum seraient autorisés. Mais ce sont justement les particuliers qui semblent avoir le moins de scrupules à adapter leurs loyers aux prix du marché pour générer des revenus démesurés.
Aussi dans les centres-villes
Ce phénomène concerne toute la Suisse. «Ceux qui le souhaitent peuvent obtenir sans problème des rendements nets de 10 à 20%, voire plus, sur des objets isolés», explique Walter Angst, codirecteur de l’association des locataires de Zurich.
À Zurich, le prix au mètre carré des appartements dans des immeubles collectifs a augmenté de plus de 220% en 15 ans. Les propriétaires privés qui louent aujourd’hui un appartement vieux de 15 ans au prix du marché obtiennent ainsi un rendement largement exagéré.
Mauvaises intentions ou ignorance?
Logiquement, les sociétés immobilières disposant d’un ou deux biens à louer devraient avoir tendance à en tirer le maximum de profit. Mais ce n’est pas le cas. Car «les investisseurs institutionnels sont généralement plus prudents et aussi plus professionnels», détaille Donato Scognamiglio, chef de la société de conseil immobilier Iazi.
Linda Rosenkranz, secrétaire générale de l’Association suisse des locataires, prend en revanche la défense des particuliers. Elle estime que «pour les particuliers, les rendements admissibles sont très difficiles à calculer – si tant est qu’ils connaissent les dispositions légales. C’est un argument supplémentaire en faveur d’un contrôle étatique des taux d’intérêt».
Des abus, aussi du côté des institutions
Certaines entreprises immobilières profitent tout de même de la pénurie de logements. L’une d’entre elles est basée à Viège. Depuis plusieurs années, l’entreprise rachète des appartements anciens à prix bas et y loue ensuite des chambres à des prix exorbitants. Avec un taux d’occupation de 65%, les colocations leur apportent des rendements de 30 à 40%.
Néanmoins, le cas le plus connu d’abus en Suisse concerne un investisseur institutionnel. Celui-ci voulait obtenir un loyer de plus de 2000 francs par mois pour un appartement ancien de 101 mètres carrés dans le canton de Vaud. Les locataires ont fait opposition et le Tribunal fédéral a finalement fixé le loyer à 1390 francs en automne 2020.
10,5 milliards de trop?
Selon l’association des locataires, les propriétaires auraient encaissé 10,5 milliards de francs de loyers en trop pour la seule année 2021. C’est ce que révèle l’une de leurs études. Mais ce chiffre est probablement exagéré: l’étude calcule un rendement net de 6,5% pour les logements locatifs au cours des 15 dernières années. En réalité, outre les revenus locatifs, ces rendements proviendraient pour moitié environ de la plus-value des biens, comme l’indiquent des études d’Iazi et de Raiffeisen. Les rendements nets se situeraient donc en moyenne dans la fourchette des 3,25% autorisés.
«Il y a certainement des brebis galeuses dans toutes les catégories de propriétaires. Mais les prix élevés des loyers aujourd’hui s’expliquent aussi par d’autres raisons, comme le prix des terrains», argumente Donato Scognamiglio.
Pour les biens immobiliers en ville de Zurich, le prix du terrain représente parfois entre 40 à 60% du montant total. Les institutions jouent ici un rôle central. Pendant des années, les autres placements financiers n’ont guère rapporté en raison des taux bas. Ces investisseurs sont alors entrés dans le secteur immobilier à coups de milliards, faisant monter les prix. Ceux-ci procèdent régulièrement à des rénovations ou remplacent les anciennes constructions par de nouvelles. Combinés aux prix élevés des terrains, ils peuvent ensuite exiger des loyers de 4455 ou même 7590 francs pour des appartements de 3,5 pièces à Zurich, et ce, en toute légalité.