Le marché suisse du logement se fracture toujours plus. Les loyers des baux existants restent stables, tandis que ceux des nouveaux logements mis en location s’envolent. Concrètement, les locataires installés de longue date économisent, alors que ceux qui souhaitent déménager paient le prix fort. Les jeunes nouveaux locataires sont les plus touchés par cette évolution.
Blick s’est procuré une analyse du conseiller immobilier Wüest Partner. Elle montre que les loyers proposés, soit ceux des logements annoncés, ont augmenté de 17% entre 2016 et 2025. A titre de comparaison, les loyers existants n’ont progressé que de 5% sur la même période. En 2025, les loyers proposés en Suisse dépassaient en moyenne de plus de 10% les loyers existants.
De grandes différences cantonales
Dans certains cantons, l’écart entre anciens et nouveaux loyers est nettement plus marqué. A Genève, par exemple, les loyers proposés sont supérieurs de plus de 50%. Cela représente un surcoût annuel de 139 francs par mètre carré. Pour une surface moyenne de 44 mètres carrés par personne, cela équivaut à 6116 francs de plus par an.
Ou à Zoug, où le supplément atteint 38%, soit 99 francs par mètre carré. A Zurich, un déménagement entraîne une hausse d’environ 20%, soit 50 francs par mètre carré de surface habitable.
Les raisons de cet écart entre anciens et nouveaux loyers sont multiples. Les logements récemment mis sur le marché sont souvent plus modernes, rénovés et mieux équipés, ce qui les rend plus chers.
Mais la pénurie de logements et la hausse de la demande tirent aussi les prix vers le haut. La pression est particulièrement forte dans les régions économiquement attractives comme Zurich, Zoug ou Genève.
Les locataires installés économisent
Pour les locataires de longue durée, la situation est plus favorable. Ceux qui occupent leur logement depuis plusieurs années ont même vu leur charge financière diminuer. Entre 2016 et 2025, les loyers existants ont augmenté de 5%, tandis que les salaires ont progressé de 8,4%.
Dans le même temps, les nouveaux locataires et les personnes souhaitant déménager subissent une forte hausse des coûts. Selon Wüest Partner, ce déséquilibre crée un effet d’enfermement. Les locataires bénéficiant d’un loyer avantageux restent dans leur logement, même s’il ne correspond plus à leurs besoins, qu’il soit trop petit, trop grand ou mal situé. La mobilité sur le marché locatif s’en trouve fortement réduite.
Les locataires déménagent moins
L’étude indique que la durée moyenne d’occupation d’un logement en Suisse atteint 8,5 ans. Ce chiffre varie toutefois fortement selon les cantons. A Genève, les locataires restent en moyenne 13 ans dans le même logement.
Ce phénomène n’est pas un hasard. Dans les régions où les écarts de loyers sont importants, les locataires restent plus longtemps afin d’éviter les coûts liés à un déménagement.
La situation est moins tendue ailleurs. Dans des cantons comme le Jura ou Saint-Gall, l’écart entre loyers existants et loyers proposés n’est que de 5%. La mobilité résidentielle y est donc nettement plus élevée, car les conséquences financières d’un déménagement sont moins lourdes.
Les effets de cet enfermement restent toutefois importants. Les logements sont utilisés de manière moins efficace. Cette rigidité du marché complique aussi l’accès des jeunes à des logements abordables.
