Fin novembre, les rendements des obligations de la Confédération ont atteint leur plus bas niveau depuis plusieurs années. Les débiteurs d’hypothèques à taux fixe n’ont toutefois pas pu en profiter, les banques n’ayant pas répercuté la baisse des taux. Et ce n’est pas tout: les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sur dix ans ont progressé de 0,39 à 0,66% en 2025, alors même que le rendement des obligations de la Confédération a reculé de 0,37 à 0,32% sur la même période. Plus d’un candidat à une hypothèque fixe a ainsi dû se frotter les yeux au cours de l’année.
Les banques exigent des marges plus élevées et davantage de fonds propres. Mais ce n’est pas la seule explication. L’écart entre la baisse des rendements sur le marché et les taux plus élevés des hypothèques s’explique notamment par les lettres de gage. Leurs rendements sont restés pratiquement inchangés sur un an, voire ont légèrement augmenté, explique David Marmet, économiste en chef de la Banque cantonale de Zurich (ZKB), à cash.ch.
Pour de nombreux emprunteurs, les coûts de financement ont donc été plus élevés que ce que la simple baisse des taux d’intérêt aurait laissé supposer. Une lettre de gage est un type d’obligation émise par les banques pour le refinancement à long terme de crédits hypothécaires et est considérée comme particulièrement sûre.
Des taux relevés
À cela s’ajoute la réglementation «Bâle III», entrée en vigueur début 2025, qui vise à renforcer la solidité du secteur bancaire en matière de solvabilité et de liquidités et a également renchéri les hypothèques. D’autres facteurs entrent toutefois en ligne de compte. D’une part, la demande de crédits hypothécaires ne s’est pas essoufflée depuis des années, tandis que les dépôts des clients auprès des banques sont devenus nettement moins attractifs dans un contexte de politique de taux zéro.
D’autre part, la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS) joue aussi un rôle, estime la Banque cantonale de Zurich. La BNS a relevé le taux de réserves obligatoires des banques de 2,5 à 4% à partir de juillet 2024, ce qui a entraîné un besoin de refinancement supplémentaire estimé à 25 milliards de francs pour les établissements financiers.
«La politique de taux zéro est venue pour durer»
Par ailleurs, de grandes banques centrales, comme la Réserve fédérale américaine (Fed) ou la Banque centrale européenne (BCE), ont réduit leurs programmes d’achats d’obligations, ce qui a provoqué une hausse des rendements des emprunts d’Etat concernés. Dans le même temps, les besoins de financement augmentent, en particulier dans les Etats européens, afin de couvrir de nouvelles dépenses pour l’armée et les infrastructures. Selon la Banque cantonale de Zurich, la Suisse ne peut pas totalement échapper à ce mécanisme de transmission international.
Selon la ZKB, ces éléments laissent penser que «même si certains moteurs perdent de leur importance au fil du temps, les coûts de refinancement plus élevés ne disparaîtront pas complètement. La situation économique générale plaide en faveur du fait que la politique de taux zéro est venue pour durer», explique David Marmet, économiste en chef de la ZKB.
Peu de mouvements à long terme
Pour les investisseurs immobiliers, ce constat n’est pas une mauvaise nouvelle. La moins bonne, en revanche, est que des coûts de refinancement durablement plus élevés sont eux aussi appelés à perdurer.
Raiffeisen Suisse anticipe également une évolution latérale des taux d’intérêt à long terme sur un horizon d’un an. Son économiste Alexander Koch cite, d’une part, la faible inflation, qui maintient pratiquement inchangées les perspectives de prix à moyen terme selon l’évaluation de la BNS. Les perspectives conjoncturelles, quelque peu éclaircies après l’accord douanier, devraient aussi contribuer à une hausse de l’inflation en 2026.
La diminution des attentes de baisses de taux du côté de la BCE, qui a réduit la pression à la hausse sur le franc suisse, joue également un rôle. «Avec ces perspectives stables concernant les taux directeurs, il devrait y avoir peu de mouvements sur les taux d’intérêt suisses à long terme», explique Alexander Koch, économiste chez Raiffeisen.
L'hypothèque Saron reste pour l'instant à zéro
Depuis la baisse du taux directeur de la BNS à 0% le 19 juin 2025, les détenteurs d’une hypothèque Saron bénéficient à nouveau du taux d’intérêt le plus avantageux pour le financement de leur logement. Un regard sur les taux futurs indique une situation inchangée jusqu’à fin 2026, avec un niveau Saron de –0,02%. Cette situation devrait toutefois évoluer à moyen terme, comme le montrent les données de Bloomberg.
Sur un horizon de 18 mois, le Saron s’établit déjà à 0,08%. La hausse devient plus marquée par la suite. Selon les prévisions actuelles du marché, le Saron devrait sortir de la zone négative pour atteindre 0,20% d’ici fin 2027, puis grimper à 0,42% d’ici fin 2028. Un renchérissement sur le même horizon est également intégré pour les taux de financement à dix ans, avec un taux swap de 0,96%.
Avec une majoration hypothécaire de 0,75%, une hypothèque Saron coûterait mathématiquement 1,25% dans trois ans, sur la base d’un taux directeur de la BNS supposé à 0,5%, tandis qu’une hypothèque à taux fixe s’élèverait à 1,71%. Cela signifie que l’hypothèque Saron renchérirait de 0,50%, soit davantage qu’une hypothèque à taux fixe sur dix ans. Selon hypotheke.ch, les meilleures offres actuelles pour une hypothèque à taux fixe se situent à 1,44%.
