Lorsque la Réserve fédérale (Fed), l’équivalent américain de la Banque nationale suisse (BNS), augmente les taux d’intérêt, cela peut impacter directement les propriétaires de biens immobiliers ou de capitaux jusqu'en Suisse. Comment est-ce possible? La Fed est pourtant éloignée géographiquement et la Suisse a ses propres taux d’intérêt.
Ce n’est malheureusement pas si simple. Les intérêts généralement dus chaque mois pour l’achat de sa propre maison ou de son propre appartement en copropriété sont influencés par plusieurs facteurs. Ces derniers ne cessent de changer. Les taux d’intérêt de la Fed font partie de ces facteurs qui influencent les taux d’intérêt hypothécaires. Cela donne également aux débiteurs hypothécaires un point de référence pour les aider à prendre une décision lors de la souscription d’un prêt.
Cash.ch énumère d’autres points qui contribuent à la fixation du taux d’intérêt hypothécaire et indique où se trouve le «levier» pour un prêt immobilier favorable.
Taux d’intérêt directeurs des banques centrales
À la suite de la crise financière de 2008 et de la crise de la dette souveraine depuis 2010, les taux d’intérêt directeurs des principales banques centrales du monde sont tombés à des niveaux très bas, voire négatifs. Afin de maintenir un différentiel par rapport à la politique de taux zéro de la Banque centrale européenne (BCE), la BNS a maintenu le taux directeur à -0,75% depuis le 15 janvier 2015. Il est peu probable que cela change dans un avenir proche, car cette politique vise à empêcher une appréciation du franc.
Les taux d’intérêt nuls et négatifs sont une raison décisive pour laquelle les taux d’intérêt hypothécaires sont également très bas. Le taux de base sert de ligne directrice aux banques pour le refinancement de leurs prêts. En 2008, les taux d’intérêt ont été abaissés dans le but de faciliter l’octroi de prêts. Si les sociétés financières paient un taux d’intérêt très bas à la banque centrale, des taux d’intérêt plus bas peuvent également être fixés pour les entreprises ou les particuliers qui contractent des hypothèques ou d’autres prêts.
Rendement des obligations et taux swap
La Fed est la banque centrale la plus importante au monde. Une hausse des taux aux États-Unis ne déclenche pas automatiquement une hausse des taux à la BCE ou à la BNS. Mais la Fed, qui, non seulement fixe les taux d’intérêt mais achète aussi des obligations sur le marché, a une grande influence sur les marchés financiers. Cela inclut le taux de change du dollar et donc les mouvements des devises dans le monde entier, ainsi que les prix et les rendements sur les marchés obligataires.
En résumé, les taux d’intérêt hypothécaires sont basés sur les rendements des obligations, et en Suisse, l’obligation fédérale à dix ans joue un rôle central: le «Eidgenoss». Si la BNS devait relever son taux directeur, cela aurait une influence encore plus directe sur les taux hypothécaires, comme l’explique Giampiero Brundia, directeur général de la société de conseil Oxifina: «Le taux directeur influence d’abord les taux d’intérêt à court terme, mais si ceux-ci continuent à rouler, une sorte d’effet d’intérêt composé se crée: cela influence alors aussi les taux d’intérêt à plus longue échéance et donc aussi les obligations fédérales.»
Les swaps, que les prêteurs hypothécaires utilisent pour couvrir le risque de variation des taux d’intérêt, ont également une influence directe sur les taux hypothécaires. Les swaps sont des taux d’intérêt qui apparaissent sur les marchés financiers internationaux, respectivement à travers les conditions de refinancement des banques du monde entier entre elles. Si les marchés financiers prévoient une hausse des taux d’intérêt, les swaps deviennent plus chers: un prêteur hypothécaire paie alors plus cher pour couvrir une hypothèque d’une durée de dix ans, par exemple. Cela se reflète finalement dans la tarification des taux hypothécaires.
L'inflation aux USA pourrait faire augmenter les taux ici
Ainsi, la politique monétaire de la Fed a une influence sur le niveau des taux d’intérêt hypothécaires en Suisse. Pour l’instant, les signes aux États-Unis pointent vers une hausse des taux d’intérêt. La Réserve fédérale a indiqué que, dans le courant de l’année 2023, elle éloignera les taux d’intérêt du niveau actuel de 0,25%. La question de savoir si cela se produira est différente, car les projections de la politique monétaire peuvent être rapidement modifiées. Mais pour les marchés financiers, cela compte déjà lorsqu’il est question d’une hausse des taux d’intérêt.
Et comme l’inflation a fortement augmenté aux États-Unis, certains estiment que la Fed pourrait subir une pression encore plus forte pour agir plus rapidement si elle relève ses taux. Dans cette logique, les taux hypothécaires sont plus susceptibles d’augmenter dans les mois à venir.
Hypothèques et échéances à taux fixe ou sur le marché monétaire
Pour les clients hypothécaires, le choix d’un terme est important. Avec des durées plus courtes, vous bénéficiez d’un faible taux d’intérêt, mais si les taux d’intérêt augmentent, vous pourriez être confronté à la situation de devoir renouveler l’hypothèque à un taux d’intérêt plus élevé. Selon le portail de comparaison Hypotheke.ch, il est possible d’obtenir une hypothèque à taux fixe sur cinq ans à partir de 0,55%. Pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans, il débute à 0,9%.
Les financeurs des prêts hypothécaires, tels que les banques, les compagnies d’assurances ou les fonds de pension, justifient le taux d’intérêt plus élevé pour des durées plus longues avec un risque plus important de variation des taux d’intérêt. Les taux swap jouent donc un rôle ici tout comme, en arrière-plan, les taux d’intérêt directeurs.
Du Libor au Saron
Les taux d’intérêt sont également très favorables aux prêts hypothécaires du marché monétaire, l’alternative aux prêts hypothécaires à taux fixe. Selon Hypotheke.ch, ils sont disponibles à partir de 0,49%. Pendant longtemps, les hypothèques suisses sur le marché monétaire étaient basées sur le Libor, un taux de référence déterminé à Londres pour le marché des taux d’intérêt du système bancaire mondial.
Entre-temps, de plus en plus de banques utilisent le Saron, un taux d’intérêt interbancaire établi en Suisse. Avec les hypothèques Libor et Saron, les taux d’intérêt changent tous les trois, six ou douze mois. Cela signifie qu’ils réagissent rapidement à la baisse ou à la hausse des taux d’intérêt sur les marchés financiers. Les hypothèques sur le marché monétaire peuvent être couvertes contre ces fluctuations. En ce qui concerne les couvertures — essentiellement un lien entre des positions financières opposées qui atténuent les fluctuations de prix — la règle suivante s’applique toujours: elles ont un coût.
Conclusion: une évaluation personnelle de l’évolution des taux d’intérêt généraux est particulièrement importante lors du choix des échéances ou du type d’hypothèque.
La politique de marge des fournisseurs
Le taux d’intérêt hypothécaire «en vitrine» d’une banque ou d’une compagnie d’assurance est la combinaison d’un taux d’intérêt de référence, qui est déterminé par les facteurs externes déjà mentionnés, et de la marge du prestataire. Il est parfaitement légitime que les financiers des prêts hypothécaires veuillent gagner quelque chose. Toutefois, la tarification en tant que telle n’est pas toujours très transparente.
Mais cela fonctionne des deux côtés. Les emprunteurs hypothécaires peuvent profiter de l’accent mis par les fournisseurs sur les marges. Les banques et les assureurs se livrent une concurrence féroce et doivent réduire leurs marges sur les prêts hypothécaires afin de se développer sur le marché. Toutes les banques et peut-être un peu plus les banques régionales s’empressent d’accommoder les clients existants sur le taux hypothécaire parce qu’elles ont intérêt à les conserver.
Avec l’hypothèque Saron, le preneur d’hypothèque peut négocier la marge, explique Giampiero Brundia, directeur d’Oxifina: «Le taux Saron est comparable au taux directeur de la BNS, soit environ -0,75%: les prêteurs hypothécaires fixent leur marge au-dessus de ce taux. Toutefois, il est courant que les prêteurs hypothécaires fixent le taux de base à zéro en cas de taux d’intérêt négatifs et ajoutent la marge d’intérêt.» Pour les prêts hypothécaires à taux fixe, le directeur d’Oxifina conseille de comparer les offres à grande échelle.
La propriété
En outre, le prêteur hypothécaire veut savoir quel type de maison est acheté et si elle est située dans un endroit attrayant. En effet, le bien acquis constitue un gage pour le prêteur tant qu’il est sous garantie hypothécaire.
Les fournisseurs de prêts hypothécaires accordent une valeur très différente aux clients et aux propriétés. Cela peut conduire à des offres sensiblement différentes. C’est pourquoi il faut bien comparer les offres de prêts hypothécaires, même si cela coûte du temps et des nerfs. De petits écarts de pourcentage peuvent représenter des milliers de francs au fil des ans.
Situation financière et solvabilité
Le prêteur hypothécaire veut connaître le risque que comporte l’emprunt d’argent. Les revenus, les perspectives professionnelles, le patrimoine et les éventuelles garanties en tant que fonds propres des personnes intéressées par l’achat d’un logement sont pris en compte par l’institution financière prêteuse lorsqu’elle décide d’accorder ou non un prêt hypothécaire et à quel taux d’intérêt.
L’âge des clients joue également un rôle, car des parties du prêt hypothécaire doivent être remboursées. En matière de financement immobilier, il est encore courant de contracter deux hypothèques pour un seul bien. La première hypothèque ne va souvent que jusqu’à un rapport prêt-valeur de deux tiers du montant de l’hypothèque. La deuxième hypothèque, qui couvre le reste de l’hypothèque et doit être amortie à l’âge de la retraite, rend l’hypothèque dans son ensemble un peu plus chère.
La situation financière d’une personne est d’une importance cruciale si elle veut financer une maison ou un appartement. Plus la position de départ est bonne, plus il est facile de négocier un taux hypothécaire plus bas. De sang-froid, si nécessaire.
