C'est une situation unique au monde: depuis plus d'un an, le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) est fixé à zéro. Pourtant, malgré cet environnement de taux bas, le coût des hypothèques à taux fixe n'a cessé de grimper au cours des derniers mois. «Actuellement, ils ont retrouvé leur niveau d'il y a deux ans», constate Noëmi Capelli. Economiste à la Banque Cantonale Bernoise (BCBE), elle analyse les évolutions macroéconomiques avec une spécialisation dans l'immobilier.
Presque toutes les banques suisses appliquent actuellement un taux d’intérêt compris entre 2 et 2,2% pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans. Certaines exigent déjà plus de 2% pour les prêts de 3 à 5 ans. Seules les formules sur 2 ans restent, auprès de tous les instituts financiers, encore sous ce seuil de 2%.
Forte hausse depuis mars
La facture est nettement plus salée qu'il y a quelques mois à peine. «Depuis mars, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires à 10 ans ont augmenté de 0,43 point de pourcentage», explique Fabio Isler, qui se présente sur le réseau professionnel LinkedIn comme le «Robin des Bois des hypothèques». Il est directeur général du portail de financement hypothek.ch. Les autres durées ont également vu leurs taux augmenter. Les prêts à deux et cinq ans ont même progressé de 0,5 point de pourcentage depuis mars.
L'impact financier est loin d'être anodin. Concrètement, un ménage ayant obtenu un prêt hypothécaire de 1 million de francs en mars débourse entre 4000 et 5000 francs de moins par an que des acheteurs concluant leur contrat aujourd'hui. Calculé sur une durée de 10 ans, le surcoût grimpe à 40'000 francs. Une différence qui pèse lourd dans le budget.
Le taux directeur n'explique pas tout
Pourquoi les taux hypothécaires augmentent-ils alors que le taux directeur reste à 0%? «Les prêts hypothécaires à taux fixe ne s'alignent pas directement sur le taux directeur de la Banque nationale», explique Noëmi Capelli de la BCBE. «Ils s’alignent plutôt sur les anticipations du marché concernant le marché des capitaux.» Selon l’économiste, ces anticipations jouent un rôle majeur. «Et actuellement, de nombreux acteurs du marché s’attendent à une hausse des taux directeurs», ajoute-t-elle.
On a observé ce phénomène pour la dernière fois en 2022. A l’époque, les taux hypothécaires avaient également augmenté, avant même que le taux directeur ne soit relevé. La BCNE table elle aussi sur une hausse du taux directeur par la BNS en juin et en septembre de l’année prochaine. Certains experts s’attendent même à ce que la Banque nationale procède à sa première hausse dès fin 2026.
Le taux Saron augmentera en 2027
Ces hausses de taux de la BNS ont une influence directe sur l’hypothèque Saron. Celle-ci augmentera alors du même nombre de points de pourcentage que le taux directeur. Ce scénario de taux n’aura plus qu’une influence minime sur les hypothèques à taux fixe. «Les anticipations étant déjà largement intégrées dans les taux actuels des prêts hypothécaires à taux fixe, ceux-ci ne devraient pas augmenter davantage après une hausse des taux», prévoit Fabio Isler.
Selon les experts du secteur, les hypothèques à taux fixe ne devraient donc plus connaître de hausses importantes. «D’ici la fin de l’année, elles devraient se maintenir à un niveau similaire, voire en légère hausse», ajoute Noëmi Capelli. «Si le conflit avec l’Iran se résout, on pourrait même assister à une légère détente en 2027.» Les prêts hypothécaires Saron deviendront certes plus chers en 2027, mais ils devraient tout de même rester moins onéreux qu’un prêt hypothécaire à taux fixe.