La baisse du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) en mars 2024 a entraîné une baisse des prix des hypothèques indexées sur le marché monétaire. Selon l'UBS, la plupart des hypothèques Saron nouvellement conclues coûtent actuellement entre 2,1 et 2,6%, un taux similaire à celui d'il y a un an. Les hypothèques à taux fixe actuelles d'une durée de dix ans viennent pour la plupart avec des taux compris entre 2,0% et 2,4% par an, soit un peu plus qu'il y a un mois. Néanmoins, selon les données de l'UBS, ils sont environ 70 points de base plus bas qu'il y a un an.
En Suisse, le taux d'inflation se situe dans la marge de fluctuation de la BNS. Afin d'éviter une appréciation du franc suisse, les économistes de l'UBS Global Real Estate s'attendent, dans un rapport sur les taux d'intérêt et les hypothèques, à ce que la BNS réagisse rapidement au changement attendu de la politique monétaire de la BCE. Ils prévoient une nouvelle baisse du taux directeur de 25 points de base à 1,25 % en juin 2024.
Dernière baisse du taux directeur de la BNS en septembre?
Les auteurs prévoient ensuite une troisième et dernière baisse du taux directeur de la BNS en septembre, de 25 points de base supplémentaires, suivie d'un taux directeur inchangé de 1 %. La normalisation de la politique monétaire de la BNS serait ainsi achevée. Les attentes du marché reflètent déjà un taux directeur de la BNS de 1% à la fin de l'année, ce qui rend réaliste une tendance latérale des emprunts fédéraux à dix ans au niveau actuel de 0,7% au cours des douze prochains mois. Toutefois, les rendements des obligations d'État à court terme vont probablement baisser.
Les hausses de taux attendues à partir de juin 2024 devraient entraîner une nouvelle amélioration du Saron. Dans le scénario de taux de base de l'UBS, les hypothèques du marché monétaire coûteront probablement entre 1,6% et 2,1% en mars 2025. En revanche, les taux des hypothèques fixes à long terme devraient rester pratiquement stables au cours des prochains mois.
«Selon nos prévisions de taux d'intérêt (scénario de base), l'hypothèque du marché monétaire sur une durée de dix ans est l'option de financement la plus avantageuse», résume Claudio Saputelli, responsable immobilier et chef des placements Global Real Estate, en publiant le rapport sur la plateforme en ligne Linkedin. Selon l'UBS, l'avantage de cette option en termes de coûts d'intérêts s'élève à environ 11% des paiements d'intérêts cumulés d'une hypothèque à taux fixe sur dix ans.
L'hypothèque à taux fixe sur dix ans avantageuse?
En cas de nouveau choc des prix, de nouvelles baisses de taux de la BNS s'éloigneraient. Dans un scénario avec des taux plus élevés, il faudrait compter avec un taux directeur plus élevé à long terme. Par conséquent, les taux d'intérêt du marché seraient également plus élevés qu'aujourd'hui. Dans ce scénario de l'UBS, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans est clairement l'option de financement la moins chère.
Toutefois, si une récession mondiale et une nette appréciation du franc suisse se produisent, il est attendu que la BNS assouplisse sa politique monétaire plus rapidement que prévu. Dans un scénario de taux bas, la BNS abaisserait son taux directeur à zéro et ne l'augmenterait que lorsque l'économie se serait redressée quelques années après la récession. Les taux d'intérêt du marché tendraient alors vers zéro, du moins temporairement. Selon l'UBS, dans un tel scénario, les économies les plus importantes peuvent être réalisées en échelonnant une hypothèque sur le marché monétaire suivie d'une hypothèque à taux fixe sur dix ans.
Le choix du financement hypothécaire optimal dépend de la capacité et de la propension au risque des emprunteurs. Les personnes averses au risque optent plutôt pour des hypothèques fixes à long terme et devraient donc s'attendre à des coûts légèrement plus élevés dans le scénario de base. «Il est recommandé de répartir la fixation des taux sur différentes durées afin de réduire ce que l'on appelle le risque de refinancement à l'échéance de chaque hypothèque», écrit l'UBS.